Haus verkaufen

Haus verkaufen trotz Corona?

Die durch COVID-19 verursachte Pandemie beeinflusst weiterhin unseren Alltag. Auch auf den weltweiten Finanzmärkten und in der Wirtschaft sind die massiven Auswirkungen zu spüren. Wer sein Haus verkaufen möchte, stellt sich natürlich die Frage, wie sich die Immobilienlage in Zukunft entwickeln wird. Steigen oder fallen die Immobilienpreise durch das Coronavirus?

Auch 2021 ist von fallenden Immobilienpreisen nichts zu spüren. Im Gegenteil, die Preise sind stabil und steigen sogar in vielen Orten weiter an. Der erwartete Nachfrageeinbruch ist ebenfalls ausgeblieben. Zwar ist ein deutlicher Rückgang der Aktivitäten während den Lockdown-Phasen zu erkennen, jedoch wurden diese im Anschluss daran nachgeholt. Auch die Nachfrage nach einer eigenen Immobilie ist weiterhin ungebrochen hoch. Die Tendenz zum „Wohnen im Grünen“ hat seit der Corona-Krise nochmals deutlich an Schwung gewonnen. Vor einigen Jahren war dieser Auslöser die explodierenden Preise in den Innenstädten. Heute ist es nicht mehr eine Notlösung, sondern oftmals ein Wunsch von vielen. Die Menschen ziehen verstärkt ins Umland, da sie dort aufgrund der niedrigeren Preise geringere Abstriche an ihren Wohnwünschen vornehmen müssen. Zudem locken neben den günstigeren Preisen, vor allem der Platz, die Freiräume und die Nähe zur Natur. Daher lohnt sich der Hausverkauf auch dort immer häufiger, insofern die Anbindung und Infrastruktur stimmt. Denn auch in abgelegenen Regionen steigen durch zunehmender Nachfrage die Immobilienpreise.

Digitale Lösungen gewinnen an Bedeutung
Auch die Frage nach einer kontaktreduzierten Verkaufsmöglichkeit steht häufig im Raum. Die Lösung, das digitale Zeitalter. Dieses ermöglicht es, viele Termine ins Internet zu verlagern. Diese Möglichkeiten nutzen viele Makler bereits. Die ersten Besichtigungen des Hauses erfolgen ganz einfach durch einen 360-Grad-Rundgang oder per Videotelefonie. Die Interessenten haben dadurch die Gelegenheit, sich bereits vor einem Termin in der Immobilie umzuschauen. Ist die Immobilie von näherem Interesse, können Einzeltermine vor Ort oder per Videoanruf vergeben werden.

Haus verkaufen oder vermieten – was lohnt sich für Sie mehr?

Eine Erbschaft, Umzug, Trennung oder Ablauf der Spekulationsfrist – es gibt einige Gründe und Situationen im Leben, die Sie als Eigentümer vor die Frage stellt, ob Sie Ihr Haus verkaufen oder doch lieber vermieten sollten. Nachfolgend erfahren Sie, welche Vor- und Nachteile beide Varianten für Sie als Eigentümer haben und was Sie bei Ihrer Entscheidungsfindung beachten sollten.

Die Entscheidung für den Hausverkauf oder die Vermietung ist abhängig von individuellen Gegebenheiten und Anforderungen, daher gibt es keine pauschale Antwort auf diese Frage. Dennoch gibt es einige Aspekte, die dabei helfen abzuwägen, welche Variante sich in Ihrem Fall am meisten lohnt. Beantworten Sie für sich zunächst die wichtigsten Fragen, bevor Sie sich die Vor- und Nachteile zum Verkauf und zur Vermietung anschauen:

Ihre persönliche und finanzielle Situation
Wie lange befindet sich das Haus in Ihrem Besitz? Kommt eine Eigennutzung oder Nutzung durch die Familie oder Verwandten momentan oder generell nicht infrage? Wie möchten Sie das im Haus gebundene Vermögen in Zukunft nutzen bzw. nutzbar machen?

Höhe des Immobilienwerts und der möglichen Mietrendite
Wie alt und in welchem Zustand befindet sich das Haus? Wie viel ist Ihr Haus wert? Was ist die rentablere Alternative – der Verkauf oder die Vermietung in Bezug auf den möglichen Verkaufserlös oder Mietrendite?

Rechtliche, finanzielle Verpflichtungen oder Mitentscheider
Sind Sie alleiniger Eigentümer des Hauses oder müssen weitere Personen (z. B. Erbengemeinschaft) miteinbezogen werden? Ist die Immobilie bereits abbezahlt oder finanzieren Sie diese noch mit einem laufenden Kredit?

Was für den Verkauf und gegen die Vermietung spricht

• Sie einen einmaligen, größeren Verkaufserlös bevorzugen, der unter Berücksichtigung der Spekulationsfrist steuerfrei ist.
• Sie unabhängig, also keine Verantwortung und Verpflichtungen als Vermieter eingehen möchten – die Verwaltung und Mietersuche fallen somit weg.
• Sie keine finanziellen Mittel oder keine Kosten für Instandhaltung in die Immobilie investieren möchten – somit fallen keine teuren Reparaturen und Sanierungen an.
• Die Immobilie befindet sich in einem schlechten Zustand oder in einer schlechten Lage – vor Ort sind die Mietpreise niedrig oder die Lage ist wenig gefragt.
• Wenn die erzielbare Mietrendite geringer wäre als Erträge aus alternativen Kapitalanlagen.
• Sie eine mögliche Wertminderung durch Abnutzung bei Vermietung vermeiden möchten.

Was für die Vermietung und gegen den Verkauf spricht

• Sie eine kontinuierliche und langfristige Einnahmequelle bevorzugen.
• Sie nichts dagegen haben, Verantwortung und Verpflichtungen als Vermieter einzugehen – also Zeit und Kosten in die Verwaltung und Mietersuche zu investieren.
• Sie finanzielle Rücklagen für Instandhaltungs- oder Modernisierungskosten haben.
• Sie die ggf. anfallende Zahlung der Spekulationssteuer oder Vorfälligkeitsentschädigung für einen noch laufenden Kredit an die Bank vermeiden möchten.
• Die Immobilie sich in einer guten Lage befindet, in der es eine hohe Nachfrage nach Mietimmobilien gibt oder sogar in nächster Zeit weiter steigen könnte – die Mietpreise somit auch weiter steigen könnten.
• Sie die Mieteinnahmen als Kapitalanlage für Ihre Altersversorge nutzen möchten.
• Sie das Haus in eigenem Besitz behalten möchten, um es später eventuell selbst oder einer Ihrer Familienmitglieder nutzen möchte – Stichwort Eigenbedarf.

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Zeitpunkt Hausverkauf: Wann ist der richtige Zeitpunkt für den Verkauf?

Wenn Sie mit dem Gedanken spielen, Ihr Haus zu verkaufen, stellt sich auch gleich die Frage, wann der beste Zeitpunkt dafür ist. Die Antwort ist abhängig von verschiedenen Bedingungen. Dabei sollten auch immer mehrere Aspekte und Kriterien in die Entscheidung miteinbezogen werden.

Persönliche Gründe

Aus welchem Grund möchten Sie Ihr Haus verkaufen? Die Verkaufsmotivation spielt hierbei eine zentrale Rolle, da diese oft darüber entscheidet, wie schnell das Eigentum verkauft werden soll. Entspricht die Immobilie nicht mehr Ihren Bedürfnissen, da sie zum Beispiel für den eigenen Bedarf zu groß geworden ist, drängt die Zeit für den Verkauf nicht. Möglicherweise nehmen Sie sich zuerst die Zeit, um ein neues Zuhause zu finden, bevor Sie den eigenen Verkaufsprozess beginnen. Stecken Sie hingegen in finanziellen Schwierigkeiten und benötigen schnell Geld, weil Sie den Kredit nicht mehr bedienen können, haben Sie meist nur einen kleinen zeitlichen Spielraum. Kommen Sie in eine Lage, in der die Immobilie in kürzester Zeit verkauft werden soll, sollten Sie keinen zu großen Zeitdruck entstehen lassen, da Sie sonst Gefahr laufen, das Haus unter dem Marktpreis zu verkaufen.

Bei Immobilien die als Kapitalanlage dienen, gibt es zwei gute Gründe diese zu verkaufen:

• Ihr Mieter zieht aus der Immobilie aus: Nun ist die Immobilie nicht nur für Kapitalanleger, sondern auch für Eigennutzer attraktiv. Des Weiteren erzielt eine freie Immobilie auf dem Markt einen bis zu 30 Prozent höheren Verkaufspreis als eine vermietete Immobilie.
• Die Spekulationsfrist ist abgelaufen: Wird die Immobilie nicht von Ihnen selbst bewohnt und in weniger als zehn Jahren nach dem Erwerb wieder veräußert, muss der daraus erzielte Gewinn versteuert werden. Nach Ablauf dieser Frist wird die Steuer hinfällig und die Immobilie kann gewinnbringend verkauft werden.

Wirtschaftliche Lage

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, sollten Sie die aktuelle wirtschaftliche Marktsituation kennen. Eine gute konjunkturelle Lage und niedrige Zinsen sprechen für einen günstigen Zeitpunkt, um die Immobilie zu verkaufen. Denn dann steigt die Nachfrage an Wohnimmobilien, die Interessenten sind bereit zu investieren und somit steigen auch die Immobilienpreise. Hingegen sind Zeitpunkte in denen Zinsen ansteigen und Zeiten der Rezession, also die wirtschaftliche Entwicklung zurückgeht, für den Verkauf nicht empfehlenswert, da die Nachfrage an Wohnimmobilien sinkt und die Preise sich auf einem niedrigen Niveau befinden.

Momentan befindet sich die wirtschaftliche Konjunktur in einer guten Lage und auch die hohe Nachfrage an Wohnimmobilien ist weiterhin ungebrochen. Zudem sorgen wirtschaftliche und politische Faktoren dafür, dass Wohnimmobilien weiterhin knapp und die Nachfrage hoch bleiben. Durch das Niedrigzinsumfeld ist die Finanzierung über ein Immobilienkredit nach wie vor günstig.

Stichwort Leitzins
Der Leitzinssatz liegt in der Eurozone seit März 2016 bei null Prozent und wurde von der Europäischen Zentralbank (EZB) erneut im April 2021 bestätigt. Zu diesem Satz können sich die Banken kurzfristig Geld von der EZB leihen. Die Höhe der Immobiliendarlehen der Banken und Bausparkassen wird dabei ganz wesentlich vom Leitzins beeinflusst.

Saisonale Einflüsse

Verkäufer hören oft, dass die besten Jahreszeiten, um ein Haus zu verkaufen, das Frühjahr und der Sommer seien. Allerdings hat die Jahreszeit in der Regel keinen erkennbaren Einfluss auf den Hausverkauf. Einzig in den Sommerferien und über Weihnachten geht das Interesse von Käufern etwas zurück, da viele potenzielle Käufer in dieser Zeit verreisen.

Empfehlenswert ist es jedoch für das Exposé, die Fotos vom Haus im Frühjahr oder Sommer aufzunehmen. Die Wärme durch das Sonnenlicht und das umgebende Grün lassen das Haus gleich viel gemütlicher und ansprechender wirken als an einem trüben oder regnerischen Herbsttag.

Wie lange dauert der Verkauf durchschnittlich?

Die durchschnittliche Vermarktungsdauer für Häuser liegt bei rund fünf Monaten, wobei Häuser in stark nachgefragten Regionen meist schneller verkauft werden als in eher unattraktiven Gebieten.

Wie Sie Ihren Hausverkauf optimal vorbereiten?

In nur fünf Schritten den Hausverkauf optimal vorbereiten – Schritt für Schritt zum Verkaufsabschluss.

Schritt 1: Strategie überlegen
Die Grundvoraussetzung für den Verkauf Ihres Hauses ist eine umfassende Planung verbunden mit einer guten Strategie. Damit sorgen Sie für einen reibungslosen Ablauf, der sich nicht unnötig in die Länge zieht. Für die Strategie helfen Ihnen folgende Punkte:

• Definition der Zielgruppe: Diese hilft Ihnen dabei, die richtige Ansprache zu finden. Zudem können Sie anhand dieser prüfen, welche Anpassungen, Veränderungen und Reparaturen den Wert Ihres Hauses noch erhöhen können.
• Finanzplan aufstellen: Berücksichtigen Sie neben dem zu erzielenden Preis Ihrer Immobilie, auch die auf Sie zukommenden Kosten, wie Vermarktung, Gebühren für die Beantragung notwendiger Unterlagen, Reparationskosten, etc.
• Die Maklerfrage: Möchten Sie Ihr Haus mit professioneller Unterstützungen oder doch lieber selbst verkaufen? Diese Entscheidung sollten Sie zu Beginn treffen, da diese Auswirkung auf die weitere Planung hat.

Im Abschnitt „Hausverkauf über den Makler oder von privat – was ist besser?“ erfahren Sie alles Wichtige über den Verkauf mit einem Makler und was einen guten Makler auszeichnet.

Schritt 2: Zeitplan erstellen
Der Verkaufsprozess eines Hauses dauert zwischen wenigen Wochen bis mehreren Monaten. In manchen Fällen kann es mitunter bis zu ein oder zwei Jahren sein. Die Dauer wird hierbei beeinflusst von Faktoren wie der Region, der Lage, die Art des Objekts, des Grundstücks und dessen Ausstattung. Kurzum lässt sich sagen: Je begehrter die Region und vorteilhafter die Lage eines durchschnittlich ausgestatteten Objekts, desto schneller ist es verkauft.

Schätzen Sie daher die Zeitplanung realistisch ein, diese Punkte helfen Ihnen dabei:

• Vorbereitungszeit: Seien Sie bei der Planung zur Vorbereitung realistisch. Planen Sie genügend Zeit für etwaige Reparaturen, Beantragung fehlender aber notwendiger Unterlagen und die Herrichtung der Immobilie für die Objektfotos und Besichtigungstermine ein.
• Verkaufsdauer: Planen Sie genügend Puffer für zeitliche Verzögerungen ein. Der Vertragsabschluss kann sich durch die andere Vertragspartei hinziehen, seien Sie darauf vorbereitet.

Schritt 3: Notwendige Unterlagen
Stellen Sie für den Hausverkauf alle wichtigen Unterlagen und Informationen zusammen. Folgende Dokumente sollten Sie zur Hand haben:

• Unterlagen zum Objekt (Bauplan, Grundriss, Lageplan, etc.)
• Grundbuchauszug
• Nebenkostenübersicht
• Energieausweis
• Übersicht über Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Fotos zum Objekt

Schritt 4: Immobilie vorbereiten
Bereiten Sie Ihr Haus auf den Immobilienverkauf bestmöglich vor und unterschätzen Sie diesen Punkt nicht. Die Präsentation Ihrer Immobilie ist einer der zentralsten Elemente, da dieser einen wesentlichen Einfluss auf einen schnellen und erfolgreichen Verkauf hat. Bringen Sie Ihr Haus auf Vordermann, sodass diese nicht nur attraktiver, sondern auch hochwertiger auf die Käufer wirkt. Berücksichtigen Sie daher folgende Punkte:

• Notwendige Reparaturarbeiten und Instandsetzungen durchführen
• Schaffen Sie Ordnung, Sauberkeit und eine stimmungsvolle Atmosphäre
• Professionelle Fotos vom Außen- und Innenbereich
• Holen Sie sich professionelle Unterstützung beim Einrichten mit Home-Staging

Home-Staging wird das professionelle Herrichten der Räume einer Immobilie zur Verkaufsförderung genannt. Dabei wird der Raum durch professionelle Möblierung, Einsatz von Licht, Farben und Pflanzen unter Berücksichtigung der Zielgruppe optimal in Szene gesetzt. Mit Home-Staging lassen sich in der Praxis eine deutliche Verkürzung der Verkaufszeit und einen durchschnittlichen zehn bis 15 Prozent höheren Verkaufspreis erzielen. Die Kosten für ein professionelles Herrichten liegen hingegen bei ein bis drei Prozent des Verkaufspreises. Hier müssen Sie abwegen, ob es sich lohnt, dass zusätzliche Geld in die Hand zunehmen.

Schritt 5: Verkaufspreis festlegen
Einen realistischen Angebotspreis festzulegen, der mögliche Kaufinteressenten überzeugt, ist nicht leicht und benötigt einiges an Recherche. Ein zu hoher Preis schreckt potentielle Käufer direkt ab, während ein zu niedriger Preis den Verdacht auf Mängel erweckt. Beschäftigen Sie sich daher eingehend mit der Preisentwicklung in Ihrer Region. Folgende Punkte sind bei der Wertermittlung ausschlaggebend:

• Sachwert ermitteln
• Ertragswert ermitteln
• Vergleichswert berechnen
• Mängelliste zusammenstellen
• Verhandlungsspielraum einplanen
• Mögliche Finanzierungen auflisten
• Bestehende Finanzierung berücksichtigen