Immobilie verkaufen

Immobilie verkaufen: diese Kosten kommen auf Sie zu

Sie wollen ein Haus oder eine Wohnung verkaufen? Dann fallen unter Umständen auch einige Kosten für die Erstellung von Unterlagen, Gutachten oder die Beauftragung eines Maklers an. Welche das genau sind und in welcher Höhe Sie diese in etwa kalkulieren sollten, haben wir in dieser Übersicht für Sie zusammengestellt.

Diese Kosten müssen Verkäufer einer Immobilie selbst tragen

Auch wenn die meisten Kosten, die im Zuge eines Immobilienverkaufs anfallen, durch den Käufer getragen werden, sollten auch Sie als Verkäufer Ihre Ausgaben im Blick behalten. Im Vorfeld eines Wohnungs- oder Hausverkaufs kommen einige Aufwände auf Sie zu, die Sie im besten Fall frühzeitig kalkulieren und diese entsprechend in den Verkaufspreis mit einkalkulieren, um Ihren gewünschten Erlös zu erhalten.

Kostenverursacher beim Verkauf:

  • die Erstellung eines Wertgutachtens
  • die Erstellung von wichtigen Unterlagen (Auszug aus dem Grundbuch, Erstellung Grundriss und Energieausweis, Belege Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen)
  • die Beauftragung eines Maklers
  • das evtl. Entrichten der sogenannten Spekulationssteuer
  • evtl. Löschung der Grundschuld und vorzeitige Ablösung eines laufenden Immobilienkredits

Das Wertgutachten: Grundlage für die Kalkulation des Verkaufspreises

Was ist Ihre Immobilie wert? Vor dem Verkauf können Sie den Wert Ihrer Immobilie schätzen, um einen realistischen Verkaufswert zu ermitteln. Das Gutachten kann durch einen Gutachter, Architekten, Bauingenieur oder einen Immobilienmakler erfolgen – die Höhe der Kosten für die Erstellung sind abhängig vom entsprechenden Leistungsumfang.

Sie haben Interesse an einer kostenlosen Immobilienbewertung? Mit unserem S-ImmoPreisfinder erhalten Sie mit nur wenigen Klicks einen Richtwert für Ihre Immobilie.

Kosten für die Erstellung von Unterlagen für den Immobilienverkauf

Im Vorfeld des Verkaufs Ihrer Immobilie müssen Sie einige Unterlagen beschaffen, für deren Erstellung Kosten anfallen.

Auszug aus dem Grundbuch
Mit dem Grundbuchauszug weisen Sie nach, dass Sie Ihre Immobilie rechtmäßig erworben und eingetragen haben. Einen Auszug können Sie an folgenden Stellen beantragen:

  • Grundbuchamt
  • Grundbucheinsichtsstelle
  • bei jedem Notar bzw. jeder Notarin

Hinweis: Ein unbeglaubigter Grundbuchauszug kostet in Baden-Württemberg 10 Euro (KV 17000 GNotKG), ein beglaubigter Grundbuchauszug 20 Euro (KV 17001 GNotKG). In Baden-Württemberg führen 13 Amtsgerichte das Grundbuch. Das für Sie zuständige Grundbuchamt finden Sie bei Notarauskunft der Bundesnotarkammer. Ob eine sogenannte Grundbucheinsichtsstelle in Ihrer Gemeinde eingerichtet ist, können Sie bei Ihrer Gemeindeverwaltung erfragen.

Grundriss
Sie müssen Ihren Kaufinteressenten einen Grundriss pro Etage zeigen können. Liegt Ihnen kein Grundriss vor, können Sie diesen bei einem Architekten oder darauf spezialisierten Dienstleister erstellen lassen. Je nach Aufwand (Anzahl der Räume, Darstellung von Dachschrägen) und der Darstellungsform (2D oder 3D) variieren die Preise.

Belege der letzten Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen
Es ist von Vorteil, wenn Sie die Belege der letzten Modernisierungs- bzw. Sanierungsmaßnahmen vorweisen könnten. Diese untermauern den Zustand Ihres Hauses oder Ihrer Eigentumswohnung und wirken sich oft positiv auf den Verkaufspreis aus.

Energieausweis
Der Energieausweis ist seit 2009 Pflicht. Ein gültiger Energieausweis muss spätestens beim Besichtigungstermin ohne Aufforderung vorgezeigt werden, ansonsten drohen hohe Bußgelder. Es gibt zwei Arten von Energieausweisen: Einen Verbrauchsausweis, der auf der Grundlage von Heiz- und Nebenkostenabrechnungen basiert, Kosten zwischen 50 und 80 EUR oder ein Bedarfsausweis durch einen Fachmann mit einer umfassenden Analyse vor Ort, ca. 300 EUR.

Kosten für die vorzeitige Ablösung eines Kredites

Sollte Ihre Immobilie zum Zeitpunkt des Wohnungs- oder Hausverkaufs noch nicht abbezahlt und über einen Kredit finanziert sein, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn ihr durch die Auflösung des Kredits ein Zinsschaden entsteht.

Löschung der Grundschuld

Liegt noch eine Grundschuld auf Ihrer Immobilie, kann der neue Eigentümer verlangen, dass sie diese löschen, um das Haus oder die Wohnung lastenfrei zu übernehmen. Um die Grundschuld löschen zu können, muss der Verkäufer einen Notar beauftragen. Hierbei entstehen Kosten für den Notar sowie eine Gebühr beim Grundbuchamt. Diese belaufen sich auf ungefähr 0,2 Prozent von der Grundschuld.

Vorsicht bei der Spekulationssteuer

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen wollen, die sie erst innerhalb der letzten 10 Jahre erworben haben, müssen Sie unter Umständen auf den erzielten Gewinn durch den Verkauf eine Spekulationssteuer zahlen. Diese Steuer entfällt jedoch, wenn Sie in Ihrer eigenen Immobilie gewohnt haben oder noch wohnen.

Alle Informationen zu anfallenden Steuerpflichten im Falle eines Wohnungs- oder Hausverkaufs finden Sie in unserem Magazinartikel "Steuern beim Grundstücks-, Wohnungs- oder Hausverkauf: das gibt es zu beachten".

Maklerkosten: geteilte Kosten für Verkäufer und Käufer

Seit Ende 2020 müssen Verkäufer einer Eigentumswohnung oder eines Hauses mindestens die Hälfte der Maklerkosten selbst tragen, wenn sie den Makler beauftragt haben. Davor war es üblich, dass Maklerkosten ausschließlich durch den Käufer getragen werden.

Tipp: Sie können die Höhe der Maklerprovision bei der Beauftragung als Verkäufer frei verhandeln, denn die Höhe der Provision ist nicht gesetzlich festgeschrieben. Holen Sie sich daher verschiedene Angebote ein und vergleichen Sie die Leistungen.

Auch wenn die Kosten für einen Makler oft nicht günstig sind: Der Wohnungs- oder Hausverkauf stellt viele Eigentümer vor eine große zeitliche und organisatorische Herausforderung, vor allem Verhandlungen über den Kaufpreis sind oft zeitaufwändig. Es empfiehlt sich daher, einen Immobilienmakler zu beauftragen, der Ihnen jeder Zeit zur Seite steht und Ihnen alle Aufgaben abnimmt:

  • Berechnung des Verkaufspreises für Ihre Immobilie
  • Energieausweis besorgen
  • Erstellung eines Exposés ggf. auch mit Drohnenaufnahmen
  • Präsentation Ihrer Immobilie
  • Planung der Besichtigungs­termine mit den Interessenten
  • Prüfung der Kaufkraft der Interessenten
  • Verhandlungen mit dem Käufer u. a. zum Kaufpreis
  • Begleitung zum Notar

Für den Fall, dass Sie Ihre Immobilie privat verkaufen wollen, müssen Sie die zahlreichen Aufgaben selbst übernehmen. Hier müssen Sie abwägen, ob Sie die Zeit haben und wie gut Sie sich in der Thematik auskennen oder ob Sie die Immobilienvermittlung doch lieber einem Profi übergeben.

Mit dem S-ImmoPreisfinder können Sie ganz einfach und schnell Ihre Immobilie bewerten lassen. Zuerst wählen Sie aus welche Immobilienart Sie verkaufen oder vermieten möchten – Ein- oder Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnung oder eine Mietwohnung. Danach geben Sie in nur wenigen Klicks wichtige Details zu Ihrer Immobilie an, wie Lage, Größe und Ausstattung und erhalten so einen kostenlosen Richtwert mit ausführlicher Wohnmarktanalyse.

Sie suchen Unterstützung bei Ihrem Immobilienverkauf?

Dann sind wir Ihr kompetenter Partner am Bodensee. Unsere Immobilienmakler wissen, worauf es beim Immobilienverkauf ankommt und unterstützen Sie gerne dabei.

Jetzt informieren


Diese Kosten müssen Eigentümer bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf nicht übernehmen

Die meisten Nebenkosten bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf müssen nicht Sie als Verkäufer, sondern die Käufer Ihrer Immobilie übernehmen. Das sind beispielsweise:

  • Notar- und Grundbuchkosten
  • Grunderwerbsteuer
  • anteilig: Maklerkosten
  • optional: Gutachterkosten
  • optional: Erschließungskosten

Eine Übersicht über alle einmaligen und laufenden Nebenkosten für Käufer erhalten Sie in unserem Magazinartikel "Nebenkosten beim Immobilienkauf: damit müssen Sie rechnen".

Häufige Fragen

Der Staat hat für den Verkauf von Immobilien und Grundstücken eine Spekulationsfrist festgelegt: Wenn Sie innerhalb von zehn Jahren ein Objekt kaufen und anschließend wieder verkaufen, müssen Sie auf den dabei erzielten Gewinn eine Spekulationssteuer zahlen.

Hinweis: Diese Steuer entfällt, wenn Sie selbst in Ihrer Eigentumswohnung oder im zu verkaufenden Haus gewohnt haben oder noch wohnen.

Weitere Informationen zu den Steuerpflichten im Falle eines Wohnungs- oder Hausverkaufs finden Sie in unserem Magazinartikel "Steuern beim Grundstücks-, Wohnungs- oder Hausverkauf: das gibt es zu beachten".

Ein Verkäufer kann vor dem Verkauf seine Immobilie schätzen lassen, um den genauen Wert zu bestimmen. Damit ist das Wertgutachten die Basis zur Ermittlung eines realistischen Verkaufspreises. Dies kann durch einen Gutachter, Architekten, Bauingenieur oder einen Immobilienmakler erfolgen – die Höhe der Kosten sind abhängig von dem entsprechenden Leistungsumfang.

Nachdem der Kaufvertrag unterschrieben ist, fällt noch die Grunderwerbsteuer an, die per Bescheid vom zuständigen Finanzamt eingefordert wird und spätestens einen Monat nach der Zustellung zu zahlen ist. Verkäufer und Käufer vereinbaren in der Regel, dass die Grunderwerbsteuer vom Käufer zu bezahlen ist. Die Höhe der Steuer liegt in Baden-Württemberg bei 5 Prozent des Kaufpreises.

Es kann vorkommen, dass eine Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs noch nicht abbezahlt ist. Sollte die Immobilie über einen Kredit finanziert sein, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, wenn ihr durch die Auflösung des Darlehens ein Zinsschaden entsteht. Die Vorfälligkeitsentschädigung ist vom Kreditnehmer zu bezahlen, also vom Verkäufer.

Eine Grundschuld dient einer Bank als Sicherheit im Rahmen einer Baufinanzierung. Diese wird ins Grundbuch der zuständigen Gemeinde eingetragen. Bei einem Wohnungs- oder Hausverkauf kann der Käufer verlangen, die Immobilie lastenfrei zu übernehmen. Um die Grundschuld löschen zu können, muss der Verkäufer einen Notar beauftragen. Hierbei entstehen Kosten für den Notar sowie eine Gebühr beim Grundbuchamt. Diese belaufen sich auf ungefähr 0,2 Prozent von der Grundschuld.

Ein Wohnungs- oder Hausverkauf ist erst mit der notariellen Beurkundung rechtsgültig. In Deutschland ist gesetzlich geregelt, dass beim Kauf eines Hauses, einer Wohnung oder eines Grundstücks ein Notar hinzugezogen werden muss. Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich geregelt und sind für alle gleich. Zusammen mit den Gebühren für den Eintrag im Grundbuch müssen Sie mit 1,5 Prozent des Kaufpreises als Nebenkosten rechnen.


Stand: Oktober 2022

Mit dem S-ImmoPreisfinder können Sie ganz einfach und schnell Ihre Immobilie bewerten lassen. Zuerst wählen Sie aus welche Immobilienart Sie verkaufen oder vermieten möchten – Ein- oder Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnung oder eine Mietwohnung. Danach geben Sie in nur wenigen Klicks wichtige Details zu Ihrer Immobilie an, wie Lage, Größe und Ausstattung und erhalten so einen kostenlosen Richtwert mit ausführlicher Wohnmarktanalyse.

Ermitteln Sie kostenlos den Wert Ihrer Immobilie

Mit dem S-ImmoPreisfinder erhalten Sie mit nur wenigen Klicks einen Richtwert sowie Wohnmarktanalyse für Ihre Immobilie.

Zur Immobilienbewertung

Weitere Artikel aus dem Immobilien-Magazin

Immobilien modernisieren & sanieren
Experteninterview: Energie(-einsparung)
Unser Experte informiert über passende Lösungen zur energetischen Sanierung.
Artikel lesen
Immobilien modernisieren & sanieren
Tipps für die energetische Sanierung
Alles Wichtige rund um die energetische Sanierung, lesen Sie in unserem Artikel.
Artikel lesen
Immobilienfinanzierung
Kredite für den Immobilienerwerb
Welche Kreditarten Ihnen beim Immobilienerwerb zur Verfügung stehen, erfahren Sie hier.
Artikel lesen