Ihre Eigentumswohnung können Sie entweder an Selbstnutzer oder an Kapitalanleger verkaufen. Entscheidend hierbei ist, ob diese zum Verkaufszeitpunkt frei oder vermietet ist. Eine unvermietete Wohnungseinheit lässt sich meist einfacher verkaufen, da die Nachfrage an freien Eigentumswohnungen um einiges höher ist, als nach vermieteten Objekten. Denn bei einem Verkauf bricht die Miete nicht. Das heißt, mit dem Verkauf der vermieteten Wohnung übernimmt der neue Eigentümer das bestehende Mietverhältnis inklusive den Rechten und Pflichten. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwar möglich, allerdings ist der Käufer dafür zuständig nachzuweisen, dass er die Wohnung für den Eigenbedarf erworben hat – um sie selbst zu bewohnen oder einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen. Hierbei muss eine Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten eingehalten werden. Aus diesen Gründen werden freie Wohnungen am Markt in der Regel schneller und zu einem höheren Preis (bis zu 30 %) verkauft. Daher prüfen Sie beim nächsten Freiwerden Ihrer Wohnungseinheit, ob ein Verkauf für Sie infrage kommen würde.
Da Selbstnutzer sehr konkrete Vorstellungen von Ihrem Eigenheim haben, zumal es schließlich das neue Zuhause werden soll, konzentrieren sie sich demnach bei der Suche meist auf freie Objekte. Kapitalanlegern können Sie hingegen auch eine vermietete Immobilieneinheit verkaufen, da sie diese in der Regel weitervermieten. In erster Linie interessieren sich Kapitalanleger dafür, welchen Gewinn sie erwirtschaften können. Daher sollten die jährlichen Mieteinnahmen deutlich höher als die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sein.
Tipp: Ein Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen ist keine leichte Sache und kann ein langer sowie schwieriger Weg sein. Versuchen Sie sich daher mit Ihrem Mieter zu einigen. Beispielsweise können Sie ihm eine attraktive Abstandssumme anbieten. Halten Sie diese Abmachungen auf jeden Fall schriftlich fest, zum Beispiel in einem Mietaufhebungsvertrag.
Haben Sie das Mietrecht Ihrer Mieter geprüft?
Prüfen Sie vor Verkauf sorgfältig das Mietrecht Ihrer Mieter, da bei bestimmten Vereinbarungen wie einem Wohnungsrecht, Dauerwohnrecht oder Nießbrauch ein gewisses Vorgehen zu beachten ist. Zudem müssen Sie Kaufinteressenten über die im Grundbuch eingetragenen Abkommen informieren. Je nach Abkommen gilt diese bis zum Tod des Berechtigten oder über dessen hinaus, durch die Möglichkeit des Vererbens oder Verkaufens dieser Vereinbarung. Auch der Verkauf hat keinen Einfluss auf diese Vereinbarung, sodass der neue Eigentümer die Rechten und Pflichten übernimmt. Eine Löschung der eingetragenen Vereinbarungen zu Lebzeiten des Berechtigten ist nur mit dessen Zustimmung möglich. Durch die im Grundbuch eingetragenen Abkommen wird der Verkaufspreis der Wohnung jedoch deutlich gesenkt.
Wann gilt das Vorkaufsrecht für Mieter?
Zu unterscheiden ist hier das gesetzliche und das vertragliche Vorkaufsrecht.
Gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter
Werden Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen, also in Wohnungseigentum umgewandelt und sollen verkauft werden, verfügen Mieter, die diese Mietwohnungen bereits vor der Umwandlung bewohnt haben, über ein Vorkaufsrecht. Verkauft der Eigentümer die Wohnung, muss er den Mieter über das Vorkaufsrecht informieren. Der Mieter muss sein Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Mitteilung des Eigentümers ausüben. Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht aus und die Wohnung wird an einen Dritten verkauft, hat der Mieter einen erhöhten Kündigungsschutz gegenüber dem Erwerber. Zudem darf der Erwerber erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren wegen Eigenbedarf oder angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen.
In folgenden Fällen besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters:
- Der Mieter bezieht die Wohneinheit erst nach Umwandlung in Wohnungseigentum
- Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige
- Es sich um einen Tausch oder Schenkung handelt
- Es sich um eine Zwangsvollstreckung handelt
Vertragliches Vorkaufsrecht für Mieter
Es ist ebenfalls möglich ein Vorkaufsrecht, sowohl für private als auch gewerbliche Mieter, mietvertraglich zu vereinbaren. Sinnvoll ist dies zum Beispiel, wenn Sie erhebliche Investitionen in die gemietete Immobilie vornehmen möchten.
Wichtig: Lassen Sie das vertraglich vereinbarte Vorkaufsrecht auf jeden Fall notariell Beurkunden, damit es auch gegenüber Dritten wirksam ist.