Wir unterstützen Sie bei Ihrem Wohnungsverkauf am Bodensee. In unserem Ratgeberartikel zu Wohnung verkaufen erhalten Sie wichtige Tipps und Hinweise wie ein Wohnungsverkauf abläuft. Gerne Unterstützen wir Sie bei Ihrem Vorhaben mit ausgewählten Inhalten sowie Checklisten und weitern Artikel in unserem ImmoGuide. Aber auch unsere erfahrenen Makler stehen Ihnen, jederzeit für Fragen oder unterstützend beim Verkauf, zur Seite.

Wohnung verkaufen

Erfolgreich Ihre Wohnung am Bodensee verkaufen

Ein Wohnungsverkauf benötigt Zeit und ist mit Aufwand verbunden, welcher nicht unterschätzt werden sollte. In diesem Ratgeber erhalten Sie wichtige Tipps und erfahren, wie ein Verkaufsprozess für Wohnungen abläuft. Mit unserem ImmoGuide behalten Sie alle Schritte im Überblick und erhalten immer die dazu passende Unterstützung.

So gelingt Ihr Wohnungsverkauf

Beim Verkauf Ihrer Wohnung gibt es Kriterien, die ganz entscheidend für einen erfolgreichen Verkaufsabschluss sind, dazu zählt die Wertermittlung, die Vermarktung und die Verhandlungsführung. Daher sollten Sie sich gut auf den Wohnungsverkauf vorbereiten und alle wichtigen Dokumente schon im Vorfeld heraussuchen oder bei den jeweiligen Ämtern beantragen. Wir von Leben am Bodensee möchten Sie bestmöglich bei Ihrem Vorhaben unterstützen. Hierzu haben wir Ihnen nachfolgend einige Tipps zusammengestellt, die Ihnen dabei helfen sollen. Und damit Sie nicht den Überblick verlieren, wann welche Aufgabe ansteht, haben wir Ihnen die jeweiligen Schritte der vier Verkaufsphasen zusammengefasst.

Die wichtigsten Tipps kurz zusammengefasst:

  • Der zu erzielende Verkaufswert ist abhängig vom aktuellen Immobilienmarkt und den regionalen Bedingungen – hierbei vor allem die Infrastruktur.
  • Planen Sie genügend Zeit ein und bereiten Sie sich umfassend auf den Verkauf vor. Vermeiden Sie den Verkauf unter zu großem Zeitdruck.
  • Definieren Sie eine Zielgruppe, an die Sie den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung richten möchten.
  • Eine professionell präsentierte Immobilie verkauft sich deutlich besser. Verschweigen Sie aber keine vorhandenen Mängel, sondern seien Sie ehrlich.
  • Ein guter Makler erzielt für Sie meist einen höheren Verkaufspreis als in Eigenvermarktung.

Jede dieser Phase, mit den jeweilig Schritten, ist ausschlaggebend für einen reibungslosen und zielführenden Verkaufsprozess.

  • Vorbereitungsphase
    • Wohnung vorbereiten
    • Unterlagen zusammenstellen (wenn nötig beantragen)
    • Verkehrswert ermitteln und Verkaufspreis festlegen

  • Vermarktungsphase
    • Verkaufsstrategie inkl. Zielgruppe definieren
    • Exposé erstellen und Anzeige schalten
    • Besichtigungstermine vereinbaren und durchführen

  • Abwicklungsphase
    • Führen von Verkaufsverhandlungen
    • Bonitätsprüfung des Käufers
    • Aufsetzen des Kaufvertrags

  • Übergabephase
    • Notartermin
    • Zahlung des vereinbarten Kaufpreises
    • Grundbucheintrag des neuen Eigentümers
    • Schlüsselübergabe an den neuen Eigentümer

Wohnungsverkauf starten

Unser ImmoGuide unterstützt Sie bei Ihrem Verkaufsvorhaben, registrieren Sie sich gerne kostenlos. Dort stehen Ihnen all diese Schritte als Timeline zur Verfügung inkl. hilfreicher Rechner, Checklisten und weiterer zielgerichteter Informationen. Auch unsere erfahrenen Immobilienmakler unterstützen Sie gerne bei Ihrem Verkauf.

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Wenn Sie über einen Wohnungsverkauf nachdenken, ist die Frage nach dem richtigen Zeitpunkt ausschlaggebend. Die Antwort kann pauschal nicht beantwortet werden, da sie von mehreren Bedingungen abhängig ist. Zum einen ist der Verkaufszeitpunkt für Ihre Eigentumswohnung abhängig von der Immobilienmarktlage. Entscheidend ist hier die Angebots-Nachfrage-Situation. Sind die Zinsen auf einem niedrigen Niveau, ist das Interesse an Wohneigentum generell größer. Zum anderen spielt Ihre persönliche Situation sowie Ihre Verkaufsmotivation eine wichtige Rolle bei der Entscheidung. Nachfolgende Gründe können für einen Verkauf Ihrer Wohnung sprechen:

  • Spekulationsfrist

    Ist die Frist von zehn Jahren abgelaufen, können Sie die Wohnung ohne Spekulationssteuer gewinnbringend weiterverkaufen.

  • Zinsen

    Sind die Zinsen niedrig, steigt die Nachfrage an Wohneigentum. Der Wohnungskauf ist nun nicht nur für Käufer zur Eigennutzung attraktiv, sondern auch für Investoren.

  • Immobilienpreis

    Steigen die Preise oder befinden sich diese auf einem hohen Niveau, sollten Sie die Entwicklung des Immobilienmarkts im Auge behalten. So lässt sich abschätzen, zu welchem Zeitpunkt ein guter Verkaufspreis für Ihre Eigentumswohnung erzielt werden kann.

  • Attraktive Lage

    Befindet sich Ihre Wohnung in einer attraktiven Lage, erhöht es die Nachfrage und so auch die Erfolgsaussicht auf einen guten Verkaufspreis.

  • Erbschafts- oder Schenkungssteuer

    Wenn Sie diese Steuern umgehen möchten, sollten Sie die Wohnung verkaufen, wenn der Wert der Wohnung den Freibetrag des Erbens/Beschenkten übersteigt oder Sie den Erlös auf mehrere Personen aufteilen möchten. Die Höhe des Freibetrags hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser/Schenker ab. Bei Schenkungen kann der Freibetrag alle zehn Jahre erneut in Anspruch genommen werden.

  • Erbe oder Schenkung

    Wenn Sie eine Immobilie geschenkt oder geerbt haben, aber in dieser selbst nicht leben möchten, auf den Verkaufserlös angewiesen sind oder den finanziellen Erlös anderweitig verwenden möchten.

  • Vergrößerung

    Änderung der Lebensverhältnisse, durch Familienzuwachs oder der Wunsch nach einem größeren Zuhause. Dies spricht meist für einen Hauskauf oder Hausbau und damit für den Verkauf der zu klein gewordenen Eigentumswohnung. Der Erlös kann dann als Eigenkapital in die neue Immobilie miteinfließen.

  • Umzug

    Sie ziehen aus beruflichen oder persönlichen Gründen um, dann sollten Sie den Wohnungsverkauf in Erwägung ziehen, wenn Sie langfristig an Ihrem neuen Wunschort bleiben und es eher unwahrscheinlich ist, dass Sie nochmals zurück in die alte Heimat ziehen. So können Sie sich mit dem Erlös eine neue Immobilie in Ihrer neuen Wunschheimat finanzieren.

  • Scheidung oder Trennung

    Wenn Sie eine gemeinsame Wohnung mit Ihrem (Ehe-)Partner besitzen aber in Scheidung oder Trennung leben. Verfügen weder Sie noch Ihr Ex-Partner über die finanziellen Mittel den Anderen auszubezahlen oder gibt es Streitigkeiten darüber, wer nun die Wohnung behalten darf, ist es besser die gemeinsame Wohnung zu verkaufen und den Erlös zu teilen.

Bevor Sie die Wohnung verkaufen und somit den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen, fallen zuerst einige Kosten an, die Sie für den Wohnungsverkauf benötigen oder hilfreich sind.

Mögliche Kosten für den Verkäufer:

  • Kosten für die Wertermittlung
  • Kosten für die Beschaffung des Energieausweises und weitere erforderliche Unterlagen
  • Kosten für mögliche, kleinere Renovierungsarbeiten vor dem Verkauf
  • Kosten für die Lösung der Grundschuld
  • Kosten für die Vermarktung bei Eigenvermarktung oder 50% der Maklerprovision bei Vermarktung durch einen Makler
  • Kosten für die Vorfälligkeitsentschädigung, falls noch eine Verbindlichkeit durch eine Finanzierung bei einer Bank besteht
  • Kosten für die Spekulationssteuer, falls die Wohnung innerhalb der Spekulationsfrist verkauft wird

Der Käufer trägt in der Regel die Kosten für die Grunderwerbssteuer, den Grundbucheintrag, die Notarkosten sowie die anderen 50% der Maklerprovision bei Vermarktung durch einen Makler.

Verkauf einer geerbten Wohnung: Welche Steuern fallen an?
Bei Erbschaften, darunter zählen auch geerbte Immobilien, fallen unter gewissen Voraussetzungen eine Erbschaftssteuer an. Diese fällt unabhängig davon an, ob Sie die Wohnung verkaufen möchten oder nicht. Ob und wie viel Sie an Erbschafssteuer zahlen müssen ist abhängig vom Verkehrswert der Immobilie, sowie vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser, denn dieser legt Ihren Steuerfreibetrag fest.

Auch bei geerbten Immobilien gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren. Der Zeitpunkt ab der die Spekulationsfrist beginnt, ist der Erwerb der Immobilie des Erblassers und nicht der Zeitpunkt an dem Sie die Wohnung erben. Erben Sie also eine Wohnung, welcher der Erblasser erst in den letzten zehn Jahren erworben hat und verkaufen Sie diese nach dem Erben gleich weiter, müssen Sie auf den Gewinn Spekulationssteuer zahlen. Daher sollten Sie vor dem Verkauf der Wohnung einen Blick in die dazugehörigen Unterlagen und Verträge werfen. Wird die Wohnung nicht alleine an Sie vererbt, sondern an mehrere Personen, gehört die Wohnung der Erbgemeinschaft und kann daher auch nur durch Absprache der Erbgemeinschaft verkauft werden.

Haben Sie den Entschluss zum Immobilienverkauf gefasst, stellt sich gleich schon die nächste Frage: sollten Sie die Eigentumswohnung lieber selbst oder mit Hilfe eines Maklers verkaufen? Die Entscheidung, ob mit oder ohne Makler, sollten Sie unbedingt vor Beginn konkreter Schritte zum Wohnungsverkauf treffen. Da die getroffene Entscheidung Auswirkungen auf den weiteren Verlauf hat.

Bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers profitieren Sie von zahlreichen Vorteilen, insbesondere dann, wenn Sie zum ersten Mal eine Wohnung verkaufen:

  1. Know-How

    Immobilienmakler verfügen bereits über entsprechende Erfahrungen in Bezug auf den Verkauf und können Sie bei der Preis- und Vermarktungsstrategie beraten.

  2. Marktkenntnis

    Ein guter Immobilienmakler kennt den lokalen Immobilienmarkt und somit auch die ortsüblichen Preise. Er ist damit in der Lage eine realistische Wertermittlung Ihrer Wohnung durchzuführen und erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis.

  3. Zeitersparnis

    Sämtliche Aufgaben im Verkaufsprozess werden vom Makler übernommen: von der Bewertung der Immobilie, über die Exposéerstellung und Durchführung der Besichtigungen, bis hin zur Wohnungsübergabe an den neuen Besitzer.

  4. Vermarktungskompetenz

    Das A und O ist eine professionelle Vermarktung der Immobilie. Ein Makler weiß, wie eine ansprechende Immobilienpräsentation aussieht, wie eine Besichtigung mit einem potenziellen Käufer abläuft und wie man auf die Interessenten und dessen Fragen eingeht.

  5. Vertragliches

    Auch die Verkaufsverhandlung und um das Vertragliche kümmert sich ein Makler. Für den Notartermin besorgt er daher alle notwendigen Unterlagen sowie Dokumente und bereitet den Notarvertrag vor.

So finden Sie den passenden Makler
Wenn Sie sich entscheiden mit Unterstützung eines Maklers Ihre Wohnung zu verkaufen, dann nehmen Sie sich ausreichend Zeit und vergleichen Sie einige Makler miteinander. Wichtig ist, dass Sie ein gutes Gefühl bei dem Makler haben, welchen Sie beauftragen möchten. Folgende Eigenschaften sollte ein guter Makler mitbringen:

  • Er sollte aus der Region kommen, dann kennt er die lokalen Gegebenheiten
  • Er sollte sich genügend Zeit für Sie und Ihre Fragen nehmen
  • Er berät Sie ehrlich, macht Sie auf Probleme aufmerksam und ist gut erreichbar
  • Er hat mehrjährige Berufserfahrung und eine fundierte Ausbildung oder Spezialisierung
  • Er informiert Sie ausführlich über seinen Leistungsumfang und zur seiner Provision – aber er verlangt keine Provisionsvorauszahlung
  • Er kann Referenzobjekte benennen
  • Er ist in einem Maklerverband

Zum einen spielt auch hier, wie beim Zeitpunkt des Wohnungsverkaufs, die Angebot- und Nachfragesituation eine Rolle, wie schnell sich eine Wohnung verkaufen lässt. Maßgebend sind die Faktoren Lage, Ausstattung und Zustand der Wohnung, denn diese beeinflussen den Immobilienwert und somit auch die Verkaufsdauer. Zum anderen ist auch eine gute Vorbereitung bei der Durchführung und Schnelligkeit des Immobilienverkaufs relevant. In der Regel sollten Sie als Verkäufer, etwa drei bis fünf Monate für den Verkauf einplanen.

Ihre Eigentumswohnung können Sie entweder an Selbstnutzer oder an Kapitalanleger verkaufen. Entscheidend hierbei ist, ob diese zum Verkaufszeitpunkt frei oder vermietet ist. Eine unvermietete Wohnungseinheit lässt sich meist einfacher verkaufen, da die Nachfrage an freien Eigentumswohnungen um einiges höher ist, als nach vermieteten Objekten. Denn bei einem Verkauf bricht die Miete nicht. Das heißt, mit dem Verkauf der vermieteten Wohnung übernimmt der neue Eigentümer das bestehende Mietverhältnis inklusive den Rechten und Pflichten. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist zwar möglich, allerdings ist der Käufer dafür zuständig nachzuweisen, dass er die Wohnung für den Eigenbedarf erworben hat – um sie selbst zu bewohnen oder einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen. Hierbei muss eine Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten eingehalten werden. Aus diesen Gründen werden freie Wohnungen am Markt in der Regel schneller und zu einem höheren Preis (bis zu 30 %) verkauft. Daher prüfen Sie beim nächsten Freiwerden Ihrer Wohnungseinheit, ob ein Verkauf für Sie infrage kommen würde.

Da Selbstnutzer sehr konkrete Vorstellungen von Ihrem Eigenheim haben, zumal es schließlich das neue Zuhause werden soll, konzentrieren sie sich demnach bei der Suche meist auf freie Objekte. Kapitalanlegern können Sie hingegen auch eine vermietete Immobilieneinheit verkaufen, da sie diese in der Regel weitervermieten. In erster Linie interessieren sich Kapitalanleger dafür, welchen Gewinn sie erwirtschaften können. Daher sollten die jährlichen Mieteinnahmen deutlich höher als die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten sein.

Tipp: Ein Mietverhältnis vorzeitig zu kündigen ist keine leichte Sache und kann ein langer sowie schwieriger Weg sein. Versuchen Sie sich daher mit Ihrem Mieter zu einigen. Beispielsweise können Sie ihm eine attraktive Abstandssumme anbieten. Halten Sie diese Abmachungen auf jeden Fall schriftlich fest, zum Beispiel in einem Mietaufhebungsvertrag.

Haben Sie das Mietrecht Ihrer Mieter geprüft?
Prüfen Sie vor Verkauf sorgfältig das Mietrecht Ihrer Mieter, da bei bestimmten Vereinbarungen wie einem Wohnungsrecht, Dauerwohnrecht oder Nießbrauch ein gewisses Vorgehen zu beachten ist. Zudem müssen Sie Kaufinteressenten über die im Grundbuch eingetragenen Abkommen informieren. Je nach Abkommen gilt diese bis zum Tod des Berechtigten oder über dessen hinaus, durch die Möglichkeit des Vererbens oder Verkaufens dieser Vereinbarung. Auch der Verkauf hat keinen Einfluss auf diese Vereinbarung, sodass der neue Eigentümer die Rechten und Pflichten übernimmt. Eine Löschung der eingetragenen Vereinbarungen zu Lebzeiten des Berechtigten ist nur mit dessen Zustimmung möglich. Durch die im Grundbuch eingetragenen Abkommen wird der Verkaufspreis der Wohnung jedoch deutlich gesenkt.

Wann gilt das Vorkaufsrecht für Mieter?
Zu unterscheiden ist hier das gesetzliche und das vertragliche Vorkaufsrecht.

Gesetzliches Vorkaufsrecht für Mieter
Werden Mietwohnungen in einem Mehrfamilienhaus in einzelne Eigentumswohnungen, also in Wohnungseigentum umgewandelt und sollen verkauft werden, verfügen Mieter, die diese Mietwohnungen bereits vor der Umwandlung bewohnt haben, über ein Vorkaufsrecht. Verkauft der Eigentümer die Wohnung, muss er den Mieter über das Vorkaufsrecht informieren. Der Mieter muss sein Vorkaufsrecht innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Mitteilung des Eigentümers ausüben. Übt der Mieter sein Vorkaufsrecht nicht aus und die Wohnung wird an einen Dritten verkauft, hat der Mieter einen erhöhten Kündigungsschutz gegenüber dem Erwerber. Zudem darf der Erwerber erst nach einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren wegen Eigenbedarf oder angemessener wirtschaftlicher Verwertung kündigen.

In folgenden Fällen besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht des Mieters:

  • Der Mieter bezieht die Wohneinheit erst nach Umwandlung in Wohnungseigentum
  • Beim Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige
  • Es sich um einen Tausch oder Schenkung handelt
  • Es sich um eine Zwangsvollstreckung handelt

Vertragliches Vorkaufsrecht für Mieter
Es ist ebenfalls möglich ein Vorkaufsrecht, sowohl für private als auch gewerbliche Mieter, mietvertraglich zu vereinbaren. Sinnvoll ist dies zum Beispiel, wenn Sie erhebliche Investitionen in die gemietete Immobilie vornehmen möchten.

Wichtig: Lassen Sie das vertraglich vereinbarte Vorkaufsrecht auf jeden Fall notariell Beurkunden, damit es auch gegenüber Dritten wirksam ist.

Sie haben den Entschluss gefasst, die Wohnung zum Kauf anzubieten. Mit dem entschlossenen Wohnungsverkauf fallen einige Aufgaben an, die es zu planen und organisieren gilt. Damit Sie nicht den Überblick verlieren und anschließend in Zeitnot geraten, sollten Sie frühzeitig mit der Verkaufsplanung beginnen. So verringern Sie zusätzlich die Gefahr übereilte Entscheidungen zu treffen oder sogar treffen zu müssen.

Erstellen Sie einen groben Zeitplan
Legen Sie in Ihrem Zeitplan fest, bis wann Sie die Immobilie spätestens verkaufen möchten. Schätzen Sie die Zeitplanung realistisch ein und planen Sie genügen Zeit für etwaige Reparaturen, Beantragung fehlender Unterlagen sowie für die Herrichtung der Immobilie ein. Planen Sie zudem genügend Puffer für zeitliche Verzögerungen ein. Dabei sollten Sie Abhängigkeiten wie die Finanzierung Ihres neuen Zuhauses, die des Käufers sowie die Vereinbarung eines Notartermins berücksichtigen. Vergessen Sie dabei nicht, sich selbst eine neue Bleibe zu suchen, falls dies noch nicht erfolgt ist. Kümmern Sie sich rechtzeitig um Ihr neues Zuhause, planen Sie dies ebenfalls mit ein und achten Sie darauf, dass Sie die angegebenen Fristen zur Verfügbarkeit und Übergabe einhalten können.

Informationen zu Ihrer Wohnung sammeln
Die Informationensammlung dient als Grundlage für die spätere Erstellung des Exposés und für die Vermarktung Ihrer Eigentumswohnung. Erstellen Sie dazu eine Liste mit allen Merkmalen Ihrer Wohnung und beginnen Sie dabei mit den Vorzügen. Was macht Ihre Wohnung aus und wodurch hebt sie sich von anderen ab? Welche Eigenschaften sollten insbesondere hervorgehoben werden?

Besonders interessant und bedeutungsvoll sind die Angaben zum Wohnungstyp, bauliche Merkmale und Ausstattungsmerkmale. Diese Punkte sind unter anderem für die Preisermittlung von Bedeutung, helfen Ihnen aber auch bei der Bestimmung und späteren Ansprache der Käuferzielgruppe weiter. Verfügt Ihre Eigentumswohnung über besondere, bauliche Merkmale, sollten Sie diese auf jeden Fall erwähnen:

  • Einen Balkon, eine Loggia, eine Terrasse, einen Garten oder einen Wintergraten
  • Helle Räume, durch große Fenster(fronten)
  • Energieeffiziente Bauweise oder durchgeführte Maßnahmen zur Erhöhung der Energieeffizienz sowie zur Schall- und Lärmdämmung
  • Altbauten – hohe Decken, Stuckdecken oder anderen Verzierungen
  • Abstellkammer oder Vorratsraum
  • Ein zweites Bad, ein Gäste-WC oder Bad mit Fenster

Auch spezielle Ausstattungsmerkmale sollten festgehalten werden. Anhand dieser können Sie Ihre Wohnung nochmals deutlich von anderen Wohnungen abheben und gezielter Ihre Käufergruppe ansprechen. Dazu gehören:

  • Kamine oder Kachelöfen
  • Hochwertige Einbauküchen und Einbauschränke
  • Art und Anzahl an Parkmöglichkeiten (Garage, Tiefgarage, Außenstellplatz, Carport)
  • Hochwertige Fußböden (Parkett, Holzdielen, Marmor, Keramik, usw.)
  • Elektrisch bedienbare Rollläden und Jalousien
  • Fußbodenheizung
  • Und vieles mehr

Neben den Vorzügen Ihrer Wohnung sollten Sie ebenfalls etwaige Mängel festhalten und vermerken. Sind Ihnen Mängel bekannt, dürfen Sie diese den Kaufinteressenten bzw. dem potenziellen Käufer keinesfalls vorenthalten oder sogar verschweigen. Achten Sie darauf, dass Sie nur richtige und belegbare Informationen und Angaben zu Ihrer Wohnung weitergeben. Die Weitergabe von falschen Angaben ist verboten und kann zu rechtlichen Konsequenzen führt.

Unser Tipp: Möchten Sie den genauen Ist-Zustand Ihrer Eigentumswohnung wissen, so wenden Sie sich stets an einen akkreditierten Sachverständigen. Dieser kann Ihnen neben der Zustandserhebung auch gleich den Wert Ihrer Immobilie schätzen.

Erforderliche Unterlagen besorgen
Tragen Sie alle notwendigen Dokumente und wichtigen Unterlagen zusammen, um so Ihre Angaben bei der Bewerbung Ihrer Eigentumswohnung belegen zu können. Zudem können Sie so Fragen von potenziellen Käufern direkt und gezielter beantworten. Dies macht nicht nur einen professionellen Eindruck, sondern garantiert Ihnen außerdem einen schnelleren Verhandlungsablauf. Zusätzlich sind manche Unterlagen bei der Vertragsabwicklung beim Notar zwingend erforderlich. Die nachfolgenden Dokumente sollten für die Bewerbung nicht fehlen:

  • Grundbuchauszug

    Im Grundbuchauszug sind alle Informationen zum Eigentümer der Wohnung, der Wohnverhältnisse sowie mögliche Belastungen vermerkt. So können Sie als Verkäufer nachweisen, dass Sie der Eigentümer der Wohnung sind. Den Grundbuchauszug können Sie beim Grundbuchamt (Amtsgericht) beantragen.

  • Teilungserklärung

    Die Teilungserklärung ist eine Besonderheit des Wohnungsverkaufs. In dieser ist genau definiert, was zum Wohnungseigentum, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum gehört. Zudem regelt sie die Rechten und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Die Teilungserklärung haben Sie bei sich Zuhause oder können Sie bei der WEG-Verwaltung bekommen.

  • Grundriss und Wohnflächenberechnung

    Der Grundriss und die Wohnflächenberechnung zeigt die genaue Verteilung der Räume sowie deren Größe auf. Diese Angaben sollten in keinem Exposé fehlen. Finden Sie diese Unterlagen nicht mehr, können Sie einen Architekten beauftragen, Ihnen einen bemaßten Grundriss anzufertigen.

  • Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlung

    Mindestens einmal im Jahr kommen alle Besitzer einer Eigentumswohnung zur Eigentümerversammlung zusammen. Bei diesen Versammlungen werden alle wichtigen Beschlüsse zum Gemeinschaftseigentum getroffen und im Eigentümerversammlungsprotokoll festgehalten. Das Protokoll beinhaltet somit auch Angaben zu besprochenen und durchgeführten Instandhaltungsmaßnahmen. Zudem erhält der potentielle Käufer einen ersten Eindruck von der Gemeinschaft. Die Protokolle bekommen Sie bei der WEG-Verwaltung.

  • Wohngeldabrechnung und Wirtschaftsplan

    Anhand der letzten Wohngeldabrechnung zeigen Sie den Kaufinteressenten, wie sich die Wohngeldausgaben monatlich zusammensetzen. Das Hausgeld für das Folgejahr, welches auf die Eigentümer zukommt, ist im Wirtschaftsplan abzusehen. Die Wohngeldabrechnung und den Wirtschaftsplan haben Sie in Ihren Unterlagen oder erhalten Sie bei der WEG-Verwaltung.

  • Übersicht der Instandhaltungsrücklage

    Die Instandhaltungsrücklage ist Teil des monatlichen Hausgeldes, das von allen Eigentümern gezahlt wird. Es dient als finanzielle Rücklage für zukünftige Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Hierbei ist die Höhe der regelmäßigen Zahlungen sowie die bereits angesparte Summe interessant für den Käufer. Die Übersicht erhalten Sie bei der WEG-Verwaltung.

  • Energieausweis

    Das Vorlegen eines Energieausweises ist beim Verkauf oder Vermietung für nahezu alle Wohngebäude Pflicht. Dieser gibt auf einen Blick Auskunft über alle wichtigen Informationen zum energetischen Zustand des Gebäudes. Der Energieausweis wird immer für ein komplettes Gebäude und nicht nur für eine einzelne Wohnung erstellt, dennoch lassen sich Rückschlüsse auf die Energieeffizienz der Wohnung ziehen. Sie erhalten den Energieausweis bei der WEG-Verwaltung oder bei Ihrem Energiedienstleister.

  • Versicherungsnachweis

    Hierzu zählt die von der WEG oder eine damit beauftragten Hausverwaltung abgeschlossenen Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht sowie eine angemessene Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zum Neuwert (z. B. Gebäudeversicherung). Den Nachweis erhalten Sie bei Ihrer WEG-Verwaltung.

  • Sanierungsnachweise

    Besonders interessant für einen Kaufinteressenten ist der Zustand der Wohnung bzw. des Gebäudes im allgemeinen. Anhand der Sanierungsnachweise kann der Käufer sehen, welche Maßnahmen am Gebäude und auch explizit an der Wohnung durchgeführt wurden. Diese Belege sollten Sie in Ihren Unterlagen finden.

  • Mietvertrag bei vermieteten Wohnungen

    Ist die Eigentumswohnung zum Zeitpunkt des Verkaufs vermietet, sollten Sie dem potentiellen Käufer den aktuellen Mietvertrag inkl. Betriebskostenabrechnung und eventuellen Mieterhöhungsschreiben vorlegen. Diese Dokumente finden Sie in Ihren Unterlagen.

Bereiten Sie Ihre Wohnung für den Verkauf bestmöglich vor, denn die Präsentation Ihrer Immobilie ist einer der zentralsten Elemente für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf. Eine aufgeräumte und gepflegte Immobilie fühlt sich für Interessenten gleich wohnlicher und damit attraktiver an. Bringen Sie daher Ihre Wohnung sowie dazugehörende Kellerräume, Garagen und Parkplätze auf Vordermann. Die Wohnung sollte einen aufgeräumten Eindruck machen und daher keinesfalls Unrat herumliegen. Lassen Sie kleinere Mängel instand Setzen und defekte Gegenstände, die zur Wohnung dazugehören, reparieren. Insoweit es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, sollten Sie mit dem Verwalter sprechen, damit Missstände beseitigt oder soweit in Ordnung gebracht werden, dass diese einem Kaufinteressent nicht negativ ins Auge springen. Unterschätzen Sie nicht, welche Wirkung solche Kleinigkeiten aller Art auf die potenziellen Käufer haben.

So bereiten Sie Ihre Wohnung vor:

  • Kleinere Mängel ausbessern und notwendige Reparaturen durchführen
  • Schaffen Sie Ordnung, Sauberkeit und eine stimmungsvolle, freundliche Atmosphäre
  • Für die Begehungen sollten Sie persönliche Gegenstände wie Fotos zur Seite räumen, damit Interessenten sich ihr Zuhause leichter vorstellen können
  • Öffnen Sie alle Jalousien und ziehen Sie die Vorhänge auf, so sorgen Sie für natürliche und gute Lichtverhältnisse
  • Lüften Sie die Wohnung vor jeder Begehung und platzieren Sie einen dezenten Raumduft

Beim Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt der Käufer nicht nur die Wohnung selbst, das sogenannte Sondereigentum, sondern anteilig auch Nutzungsrechte des jeweiligen Wohnhauses, das Gemeinschaftseigentum. Dieses gehört allen Wohnungseigentümern im Gebäude gemeinsam und steht somit gemeinschaftlich zur Verfügung. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums wird von einer Hausverwaltung betreut.

Zum Gemeinschaftseigentum zählt:

  • Das Fundament und das Dach
  • Außenwände, tragende Innenwände und die Decken
  • Das Treppenhaus, die Flure und die Türen
  • Die Eingangstür inkl. Gegensprechanlage und die Briefkästen
  • Heizungs- und Versorgungsleitungen
  • Die Außenanlage des Gebäudes
  • Garagen und Parkplätze
  • Gemeinschaftsräume
  • Aufzüge

Möchte ein Wohnungseigentümer außerhalb seines Sondereigentums bauliche Veränderungen vornehmen, wie beispielsweise das Durchbrechen einer tragenden Wand, ist dieser verpflichtet, sein Vorhaben in der Eigentümerversammlung zu besprechen und sich die Zustimmung einzuholen. Denn nur, wenn die Wohneigentümergemeinschaft ihre Zustimmung gibt, darf die bauliche Veränderung durchgeführt werden. Für regelmäßige Instandhaltungsmaßnahmen und notwendige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, zahlen alle Mitglieder der Gemeinschaft in die Instandhaltungsrücklage ein. Beim Verkauf der Eigentumswohnung geht auch der bisher eingezahlte Betrag der Instandhaltungsrücklage auf den neuen Besitzer über. Als Verkäufer erhalten Sie den eingezahlten Betrag nicht zurück. Jedoch können Sie die Höhe der bisher geleisteten Instandhaltungsrücklagen in den Verkaufspreis mit einfließen lassen. Um den Wert der bis zum Zeitpunkt der Veräußerung geleistet wurde zu erfahren, fragen Sie bei Ihrem Verwalter nach.

Sie möchten Ihr Eigenheim oder Ihr Mehrfamilien als Ganzes verkaufen? Kein Problem, mit unserem Ratgeber Haus verkaufen, erfahren Sie alles Wichtige rund um den Hausverkauf.

Eine Einliegerwohnung in einem Einfamilienhaus bietet dem Eigentümer einige Nutzungsmöglichkeiten. Wird die Einliegerwohnung aber für die Selbstnutzung, die Familie oder auch zur Vermietung an Dritte nicht mehr benötigt, kann der Verkauf eine gute Option sein. Worauf Sie beim Verkauf einer Einliegerwohnung achten sollten und welche Unterlagen Sie benötigen, lesen Sie nachfolgend.

Das macht eine Einliegerwohnung aus
Eine Einliegerwohnung ist eine zusätzliche, abgeschlossene und voll funktionsfähige Wohneinheit in einem Einfamilienhaus. Der Unterschied zwischen Wohnungen in einem Zwei- oder Mehrfamilienhaus liegt hauptsächlich in der Größe und Wertigkeit. Die Einliegerwohnung ist deutlich kleiner als die Hauptwohnung und dient eher einer untergeordneten Funktion. Aufgrund der Größe wird sie gerne von alleinstehenden oder zwei Personen bewohnt. Einliegerwohnungen können sich sowohl im Dachgeschoss als auch im Keller oder Erdgeschosses des Hauses befinden. Daher erfolgt der Zugang meist über einen gemeinsamen Windfang, Hausflur, Treppenhaus oder ähnliches.

Damit die Einliegerwohnung als unabhängig und voll funktionsfähig gilt, muss folgendes gegeben sein:

  • eigener Eingang
  • feste Kocheinrichtung
  • eigenes Badezimmer

Voraussetzungen für den Verkauf einer Einliegerwohnung
Damit Sie Ihre Einliegerwohnung separat verkaufen können, benötigen Sie eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Denn nur mit dieser Bescheinigung ist ein Grundbucheintrag möglich. Die zuständige Bauaufsichtsbehörde oder ein öffentlich anerkannter Sachverständiger stellt die Abgeschlossenheitsbescheinigung aus. Die Bescheinigung wird jedoch nur unter Einhaltung bestimmter Auflagen und Vorgaben ausgestellt. Hierzu zählen, unter anderem der erwähnte eigene Eingang sowie der Schallschutz der Innenwände.

Folgende Unterlagen sind für eine Abgeschlossenheitsbescheinigung notwendig:

  • formloser Antrag
  • aktueller Grundbuchauszug
  • Lageplan des Gebäudes
  • Aufteilungsplan

Bei der Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung fallen Kosten an, die je nach Gemeinde unterschiedlich hoch sind.

Gründe für den Verkauf der Einliegerwohnung
Ob der Verkauf Ihrer Einliegerwohnung sinnvoll ist, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Betrachten Sie hierbei auch Situationen, die sich erst in der Zukunft ergeben könnten, wie beispielsweise eine Unterbringung einer Pflegekraft im Alter. Beleuchten Sie verschiedene Punkte und mögliche Situationen genau, bevor Sie die Einliegerwohnung verkaufen.

Wichtig: Auch beim Verkauf der Einliegerwohnung gilt die Spekulationsfrist. Das heißt, verkaufen Sie die zuvor nicht selbst genutzte Einliegerwohnung innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb, müssen Sie auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuer zahlen.

Sind alle Vorbereitungen erledigt und alle Dokumente zusammengestellt, ist der Zeitpunkt gekommen die Immobilie zu vermarkten bzw. die Immobilie zu inserieren. Je nach Käuferzielgruppe gibt es hierzu einige Möglichkeiten, die beliebteste und meistgenutzte Variante ist jedoch über Online-Immobilienportale.

Ihre Immobilienanzeige
Das Exposé stellt die Visitenkarte Ihrer Immobilie dar und ist somit das erste was potentielle Interessenten sehen. Je detaillierter und inhaltsreicher die Angaben sind, desto ansprechender und professioneller wirkt die Anzeige auf die Interessenten. Wählen Sie treffende, präzise Formulierungen und aussagekräftige, ansprechende Fotos, die Ihre zuvor definierte Käuferzielgruppe ansprechen. So erhöhen Sie die Wahrscheinlichkeit rasch den passenden Käufer zu finden.

Diese Eckdaten sollten Idealerweise im Exposé enthalten sein:

  • Angebotspreis der Immobilie
  • Wohnungstyp (Altbauwohnung, Dachgeschosswohnung, Etagenwohnung etc.)
  • Wohnfläche und ggf. Grundstücksfläche
  • Baujahr
  • Anzahl der Zimmer
  • Laufende Kosten
  • Fotos und Grundriss
  • Ausstattung und Merkmale der Wohnung
  • Zustand der Immobilie
  • Energieausweis inkl. Heizungsart und Energieträger
  • Objektbeschreibung und Lage

Der Besichtigungstermin
Meist dauert es nicht lange bis sich die ersten Kaufinteressenten melden und einen Besichtigungstermin mit Ihnen vereinbaren möchten. Doch nicht jeder Interessent, der sich auf Ihre Anzeige melde, ist auch wirklich an einem Kauf interessiert. Um den sogenannten Besichtigungstourismus zu vermeiden, sollten Sie im Vorfeld Kriterien für eine Vorauswahl festlegen. Damit Sie nur die Leute zu einem Besichtigungstermin einladen, die nach betrachten des Exposés ernsthaft über einen Kauf Ihrer Immobilie nachdenken. Daher sollten Sie sich auf jeden Fall die vollständigen Kontaktdaten geben lassen. Zudem können Sie Kaufinteressenten darum bitten erste Angaben zu einziehenden Personen, Preisvorstellungen und Finanzierungsmöglichkeiten anhand eines Fragebogens zu beantworten. Macht ein Interessent nur vage Angaben und möchte lieber anonym bleiben, ist dieser vermutlich nicht ernsthaft am Kauf interessiert.

Die Bonitätsprüfung
Nachdem die Besichtigungen abgeschlossen sind und ein oder mehrere Interessenten konkrete Kaufabsichten äußern, kommt nun der entscheidende Punkt: die Zahlungsfähigkeit der Kaufinteressenten zu prüfen. Informationen über die Zahlungsfähigkeit einer Person können Sie bei Wirtschaftsauskunfteien wie der Schufa Holding AG, CRIF GmbH und Creditreform erhalten. Über die Schufa Holding AG können Käufer die Selbstauskunft ganz einfach und schnell online beantragen. Als Privatperson ist es jedoch schwierig an diese Auskünfte heranzukommen. Daher müssen Ihnen die Kaufinteressenten eine Selbstauskunft zukommen lassen. Zusätzlich sollten Sie Auskunft über die Vermögenswerte von Konto- und Depotauszüge, aber auch Geschäftsunterlagen der Interessenten verlangen. Letztlich ist das wichtigste Kriterium allerdings die Finanzierungszusage der Bank. Wichtig: Sie sollten unbedingt darauf achten, dass der Kredit spezifisch für den Kauf Ihrer Immobilie bewilligt wurde.

Haben Sie am Ende zwei oder mehrere zahlungsfähige Kaufinteressenten zur Auswahl, stehen Ihnen verschiedene Möglichkeiten für die finale Auswahl zur Verfügung – denn nur einer kann die Immobilie bekommen. Die einfachste Variante ist der Reihenfolge nach, also wer Ihnen das erste abgesicherte Kaufangebot macht. Natürlich können Sie auch nach Sympathie, per Los, an den Meistbietenden oder wer Ihrer Meinung nach am besten in die Nachbarschaft passt, verkaufen. Seien Sie allerdings vorsichtig bei zusätzlichen Zahlungen. Denn Sie dürfen keine Zusatzzahlungen entgegennehmen, die nicht im Kaufvertrag aufgeführt sind. Ansonsten wird das zu Problemen mit dem Finanzamt führen. Wichtig: Beim Verkauf einer Wohnung muss häufig die Eigentümergemeinschaft zustimmen und den Käufer vorher absegnen.

Der ImmoGuide ist ein kostenloses Online-Tool und Ihr ständiger Digitaler Projektmanager während des gesamten Wohnungsverkaufs. Mit dem ImmoGuide können Sie Ihre Immobilie ganz einfach und kostenlos vermarkten. Er zeigt Ihnen alle notwendigen Schritte auf, von der Immobilienbewertung, über die Vermarktung bis hin zur Übergabe an den Käufer.

Anzeige für den Wohnungsverkauf erstellen
So erstellen Sie Schritt für Schritt eine Anzeige für Ihre Immobilie auf Leben am Bodensee.

  1. Immobilienprojekt anlegen

    Registrieren Sie sich oder melden Sie sich im ImmoGuide ein. Legen Sie ein neues Immobilienprojekt zum Thema verkaufen an und schon kann es losgehen.

  2. Erfahren Sie was Ihre Immobilie Wert ist

    Erhalten Sie mit dem S-ImmoPreisfinder in nur wenigen Klicks einen Richtwert inkl. einer ausführlichen Wohnmarktanalyse für Ihre Immobilie.

  3. Anzeige erstellen

    Geben Sie alle Eckdaten zur Ihrer Immobilie ein: Standort, Angebotspreis, Kosten, Merkmale, Fotos, Grundriss, Energieausweis und Beschreibungen. Sie können Ihre Anzeige jederzeit speichern und Änderungen vornehmen.

  4. Anzeige veröffentlichen

    Auf Leben am Bodensee erscheint Ihre Anzeige prominent und ohne störende Werbung. Als zusätzlichen Service können Sie Ihre Anzeige kostenlos auf ImmoScout24 stellen. Profitieren Sie so von der bestmöglichen Reichweite für Ihre Immobilie rund um den Bodensee.

  5. Käufer finden

    Interessenten können ganz einfach mit Ihnen in Kontakt treten und ihre Bewerbermappe mit Ihnen teilen. Markieren Sie Ihre Favoriten für eine schnelle und einfache Kontaktaufnahme.

Benötigen Sie darüber hinaus Unterstützung, dann helfen unsere Immobilienmakler gerne weiter. Unsere erfahrenen Immobilienberater sind für Sie da – von Friedrichshafen, Tettnang, Überlingen bis Konstanz – und unterstützen Sie bei Ihrem Vorhaben. Nehmen Sie gerne Kontakt zu uns auf und wählen Sie aus unseren Serviceleistungen, den für Sie passenden Service aus.

Sie haben den passenden Käufer für Ihre Immobilie gefunden und jetzt steht dem Verkauf und damit der Schlüsselübergabe so gut wie nichts mehr im Wege. Bevor der finale Schritt der Übergabe an den neuen Eigentümer erfolgen kann, muss der Kaufvertrag aufgesetzt und notariell beglaubigt werden, damit der Immobilienverkauf rechtskräftig ist.

Kaufvertrag
Ein Immobilienkaufvertrag ist ein komplexes Dokument und bildet das rechtliche Fundament Ihres Verkaufs. In diesem werden alle Rechten und Pflichten von Verkäufer und Käufer geregelt, daher umfasst der Vertrag schnell 30 Seiten oder mehr. Was in einem Immobilienkaufvertrag stehen muss, erfahren Sie in unserem Artikel „der Kaufvertrag beim Immobilienverkauf“.

Notartermin
Nachdem Sie den Immobilienkaufvertrag erhalten haben, kommt der wichtigste Schritt, der Notartermin. Dort wird der Kaufvertrag notariell Beurkundet und ist somit rechtskräftigt. Wie genau ein Notartermin abläuft und wie es danach weitergeht, können Sie in unserem Artikel „der Notartermin – was Sie wissen müssen“ nachlesen.

Übergabe
Der Kaufvertrag ist unterschrieben, vom Notar beglaubigt und den Kaufpreis haben Sie ausbezahlt bekommen, jetzt können Sie beruhigt die Übergabe an den neuen Eigentümer angehen. Damit die Übergabe reibungslos und stressfrei verläuft, ist die Anfertigung eines Übergabeprotokolls empfehlenswert. Welche Inhalte im Übergabeprotokoll stehen und welche Unterlagen noch übergeben werden sollten, lesen Sie in unserem Artikel „das Übergabeprotokoll beim Hausverkauf – Sicherheit für alle Parteien“.

Stand: Januar 2022

Mit dem S-ImmoPreisfinder können Sie ganz einfach und schnell Ihre Immobilie bewerten lassen. Zuerst wählen Sie aus welche Immobilienart Sie verkaufen oder vermieten möchten – Ein- oder Zweifamilienhaus, Mehrfamilienhaus, Wohnung oder eine Mietwohnung. Danach geben Sie in nur wenigen Klicks wichtige Details zu Ihrer Immobilie an, wie Lage, Größe und Ausstattung und erhalten so einen kostenlosen Richtwert mit ausführlicher Wohnmarktanalyse.

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