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Als Mieter einen Nachmieter vorschlagen: das gilt es zu beachten

Neuer Job, Nachwuchs oder ein Tapetenwechsel – es gibt viele Gründe, sein Mietverhältnis zu beenden. Wenn Mieter kurzfristig aus ihrem Mietverhältnis aussteigen wollen und kein Sonderkündigungsrecht haben, gilt im Normalfall eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Diese kann im Zweifel ganz schön lang sein und zu Überschneidungen und finanziellen Doppelbelastungen führen. Ein Nachmieter kann in diesem Fall die Chance bieten, vor Ablauf der Kündigungsfrist aus der Wohnung auszuziehen. Doch geht das so einfach?

Die Nachmieterklausel im Mietvertrag

Werfen Sie immer zuerst einen Blick in Ihren Mietvertrag. Wenn dort eine Nachmieterklausel (auch Ersatzmieterklausel genannt) vereinbart wurde, ist es zulässig, einen Nachmieter zu stellen.

Dabei wird zwischen einer unechten und einer echten Nachmieterklausel unterschieden: Bei einer unechten Nachmieterklausel wird dem Mieter das Recht eingeräumt, vorzeitig aus dem Mietvertrag auszuscheiden und einen Nachmieter zu stellen. Allerdings ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, den von dem bisherigen Mieter vorgeschlagenen Nachmieter zu akzeptieren. Eine Angabe von Gründen für die Ablehnung muss er nicht liefern.
Die echte Nachmieterklausel sieht vor, dass der gestellte Nachmieter ohne Vorbehalt vom Vermieter akzeptiert werden muss. Diese Form der Nachmieterklausel kommt in der Praxis jedoch nur selten zum Einsatz.

Auch ohne eine Nachmieterklausel in Ihrem Vertrag haben Sie unter bestimmten Umständen dennoch das Recht, einen Nachmieter zu stellen. Und zwar dann, wenn es für den Mieter durch einen triftigen Grund unzumutbar wäre, weiter am Vertrag festgehalten zu werden.

Als triftige Anlässe gelten folgende Fälle:

  • wenn der Mieter aus beruflichen Gründen gezwungen ist wegzuziehen.
  • wenn der Mieter ins Alters- oder Pflegeheim muss.
  • wenn der Mieter heiraten will oder die Wohnung aufgrund von Familiennachwuchs zu klein wird.
  • wenn der Mieter einen ähnlich schwerwiegenden Beweggrund, wie beispielsweise gesundheitliche Probleme des Mieters selbst oder eines Mitbewohners, vorweisen kann.

Wer eignet sich als Nachmieter?

Grundsätzlich gilt: Das Mietverhältnis kann nur vorzeitig beendet werden, wenn der vorgeschlagene Nachmieter auch dazu geeignet ist. Voraussetzungen dafür sind, dass der Nachmieter das Mietverhältnisses zu den gleichen Rahmenbedingungen übernimmt (gleiche Miete, gleiche Mietdauer), solvent ist und die Miete gut bezahlen kann.

Gründe für eine Ablehnung eines Nachmieters durch den Vermieter

Genehmigungspflichtige Haustiere wie Vogelspinnen und Würge- oder Giftschlangen sowie eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis in Deutschland stellen dagegen Gründe dar, die dem Vermieter eine Ablehnung erlauben. Was zumutbar ist und was nicht, ist gesetzlich nicht geregelt, sondern gilt viel mehr als individuelle Auslegungssache.

Außerdem wird dem Vermieter eine Überlegungsfrist gewährt. Während dieser Frist kann er den potenziellen neuen Mieter prüfen und darüber entscheiden, ob dieser als zukünftiger Mieter in Frage kommt. Diese Überlegungsfrist ist bis zu drei Monate geltend.

Wenn Mieter in eine günstigere oder neuere Wohnung ziehen wollen oder in die eigenen vier Wände, liegt kein Ausnahmefall vor. Vielmehr sind dies freiwillige Gründe. Dennoch lohnt es sich, auch in einem solchen Fall mit dem Vermieter zu sprechen. Denn viele Vermieter wissen es zu schätzen, wenn sich Mieter um einen potenziellen Nachmieter bemühen. Das erspart ihnen selbst den Aufwand und die Zeit, denn die Mieter können sich besser untereinander austauschen und absprechen.

Vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag

Sobald der Vermieter sich für den potenziellen Nachmieter entschieden hat und dieser auch bereit ist, die Wohnung zu übernehmen, muss der Mieter ab dessen Einzugsdatum keine Miete mehr bezahlen. Das Mietverhältnis endet somit für den Mieter, wenn der Vermieter einen vorgeschlagenen Nachmieter akzeptiert und dieser einzieht.

Wo finde ich einen passenden Nachmieter?

Oft reicht es, sich im Verwandten- und Freundeskreis nach Interessenten zu erkundigen. Denn Wohnungen und Häuser zur Miete sind in den meisten Gegenden, gerade auch im Bodenseeraum, stark nachgefragt und bezahlbarer Wohnraum ist vor allem in touristisch geprägten Gegenden knapp.
Sollten Sie in Ihrem privaten Umfeld nicht fündig werden, können Sie Ihre Wohnung auf einem Online-Portal wie Leben am Bodensee zur Vermietung einstellen. Sprechen Sie dies im Vorfeld aber unbedingt mit Ihrem Vermieter ab und klären Sie, was Sie in Ihrem Inserat veröffentlichen dürfen.

Der Vermieter lehnt einen potenziellen Nachmieter ab: was nun?

Wenn der Vermieter, trotz einer vorhandenen Nachmieterklausel, einen geeigneten Nachmieter grundlos ablehnt, hat der Mieter seine Pflicht erfüllt. Er muss seine Miete ab dem Zeitpunkt nicht mehr bezahlen, zu welchem der abgelehnte Nachmieter in die Wohnung eingezogen wäre.

Kommt ein Mieter also durch einen Nachmieter schneller aus seinem Mietvertrag raus?

Die Antwort ist: Nur wenn der Vermieter nichts dagegen einzuwenden hat und ein geeigneter Nachmieter, der bei gleichen vertraglichen Bedingungen den Mietvertrag übernimmt, gefunden wird. Sprechen Sie vor einer Nachmietersuche auf jeden Fall mit Ihrem Vermieter und klären Sie, ob Sie einen Nachmieter vorschlagen sollen, damit Sie sich keine unnötige Mühe machen.

FAQ - Häufige Fragen

Ja. Das Mietverhältnis ist für den Mieter (auch vor Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist) dann beendet, wenn der Vermieter einen potenziellen Nachmieter akzeptiert. Je schneller also ein vorgeschlagener Nachmieter vom Vermieter akzeptiert wird und in die Wohnung oder das Haus einziehen kann, desto schneller können Sie aus der Immobilie ausziehen.

Ja, ein Vermieter kann bei einer im Vertrag vereinbarten unechten Nachmieterklausel einen Nachmieter ablehnen. Gründe hierfür können beispielsweise absehbare Schwierigkeiten beim Bezahlen der Miete, genehmigungspflichtige Haustiere oder eine vom Vermieter nicht akzeptierte kriminelle Vergangenheit des potenziellen Nachmieters sein.

Ja, grundsätzlich hat ein Mieter hat das Recht einen Nachmieter zu stellen. Aber der Vermieter ist, je nach Vereinbarung der Nachmieterklausel, nicht gezwungen, den vorgeschlagenen Nachmieter auch zu akzeptieren. Der Vermieter kann in der Regel frei entschieden, wem er die angebotene Wohnung als Nachmieter überlässt.

Eine grundlose Ablehnung des potenziellen neuen Mieters seitens des Vermieters hat keinerlei Auswirkung auf den bisherigen Mieter: Dieser hat durch seinen Vorschlag seine Pflicht erfüllt und muss seine Miete ab dem Zeitpunkt nicht mehr bezahlen, zu welchem der abgelehnte Nachmieter schlussendlich in die Wohnung eingezogen wäre. Dies ist vom Vermieter vollends zu akzeptieren.

Stand: Mai 2022

Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Eine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität dieses Artikels kann allerdings nicht übernommen werden. Wir empfehlen Ihnen deshalb zusätzlich eine individuelle rechtsanwaltliche Beratung aufzusuchen.

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