Immobilien modernisieren & sanieren

So planen Sie Ihr Sanierungsprojekt

Sie wollen Ihre Immobilie sanieren? Sind sich aber noch nicht sicher, wie Sie am besten vorgehen? Dann hilft Ihnen unsere Übersicht bei Ihrem Sanierungsvorhaben. Wir führen Sie Schritt für Schritt durch die einzelnen Projektphasen: von der Analyse und Beratung über die Finanzierung und Planung bis zur Umsetzung und Fertigstellung Ihrer Sanierung.

Haussanierung planen Schritt für Schritt

Auch bei der Sanierung eines Hauses gilt: eine gute Planung spart unnötige Kosten. Eine Bestandsanalyse und eine Beratung durch Experten ist das A und O für ein erfolgreiches Sanierungsprojekt. In unserem Leitfaden stellen wir Ihnen im folgenden die wichtigsten Schritte vor.

Schritt 1: Analyse und Beratung

Zuallererst sollte der Zustand Ihres Hauses analysiert und beurteilt werden, um dann die Sanierungsmaßnahmen bestimmen zu können. Je nachdem, wie sanierungsbedürftig Ihre Immobilie ist, sollten Sie sich Unterstützung bei den jeweiligen Experten holen. Planen Sie eine energetische Sanierung, wollen also die Energieeffizienz Ihres Hauses verbessern, sollten Sie einen Energieberater zu Rate ziehen. Dieser analysiert den aktuellen Energiebedarf Ihres Hauses, indem er die energetische Qualität der Gebäudehülle und der Heizungsanlage überprüft.

Gut zu wissen: Energieberatungen für Eigentümer werden großzügig gefördert.

Für größere Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen an einem alten Haus sollten Sie einen Bausachverständigen hinzuziehen. Dieser erstellt Ihnen ein Gutachten zu Ihrem Haus, das als Basis zur Planung der Sanierungsmaßnahmen dient.

Diese Unterlagen sollten Sie bei der Energieberatung dabeihaben:

  • Baupläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)
  • Gebäudeangaben (Baujahr, Gebäudetyp, beheizte Nutzflächen)
  • Baubeschreibung (Aufbau der Decken, Wände, Fenster usw.)
  • Verbrauchsabrechnung der letzten 3 Jahre (Strom, Heizenergie, Wasser)
  • Herstellerunterlagen zur Heiztechnik und Warmwasseraufbereitung
  • Schornsteinfegerprotokoll
  • Unterlagen zu bereits durchgeführten Maßnahmen

Schritt 2: Ganzheitliches Sanierungskonzept

Sie haben die ersten Schritte erledigt, den Ist-Zustand Ihres Hauses analysiert und wurden professionell beraten. Nun geht es darum, ein ganzheitliches und nachhaltiges Sanierungskonzept zu entwickeln.

  • Welche Maßnahmen lassen sich gut miteinander kombinieren?
  • Wollen Sie lediglich einzelne Bereiche sanieren? (z. B. Austausch von alten Fenstern, Türen oder Böden, Sanierung des Dachs)
  • Planen Sie im Rahmen einer Energetischen Sanierung eine neue Heizung oder die Installation einer PV-Anlage?
  • Spielt Smart Home für Sie eine Rolle?
  • Möchten Sie sich einen Traum erfüllen, wie z. B. eine eigene Sauna oder ein neues Wohlfühlbad?

Denken Sie auch schon an später und bauen Sie Ihr Haus altersgerecht und eventuell barrierearm bzw. barrierefrei um. Nach Möglichkeit sollten Sie nicht alle Sanierungsmaßnahmen einzeln planen, sondern die Gelegenheit nutzen und ein ganzheitliches Projekt daraus machen. Legen Sie dann die richtige Reihenfolge der Sanierungen fest. Damit sparen Sie sich viel Zeit, Geld und Nerven.

Übrigens: Wenn Sie sich noch nicht sicher sind, ob Sie eine Solar- bzw. PV-Anlage installieren möchten, finden Sie hier die passenden Informationen auf die Region Bodensee zugeschnitten:

  • Potenzial berechnen: in einer interaktiven Onlinekarte im Solaratlas Bodenseekreis wird das Potenzial von Solarstrom für die Dächer des Bodenseekreises aufgezeigt.

Schritt 3: Professionell planen und sanieren

Nun geht es an die Planung und Umsetzung der zuvor festgelegten Maßnahmen. Je nach geplanten Umfang Ihrer Sanierung sind verschiedene Experten erforderlich. Dazu zählen Architekten, Fachingenieure, Handwerker, Schornsteinfeger und ggf. Zustimmung der zuständigen Behörden. Informieren Sie sich, wer für was zuständig ist und wen Sie zu welchem Zeitpunkt hinzuziehen müssen. Überlegen Sie auch, welche Arbeiten Sie in Eigenleistung erbringen können, um so Geld zu sparen. Zusätzlich sollten Sie sich in diesem Schritt über Baumaterialien und Techniken informieren.

Dabei sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

  • Welche Materialien und Techniken möchten Sie verwenden?
  • Was ist der neuste Stand der Technik?
  • Welche Möglichkeiten oder Varianten gibt es?
  • Welche Vorschriften bzw. Nachrüstungspflichten sind zu beachten?
  • Welche Kosten haben die unterschiedlichen Varianten und wann amortisiert sich die Investition in die Sanierung?

Schritt 4: Finanzierung und Förderungen für die Haussanierung

Schätzen Sie die Kosten, die voraussichtlich für die Sanierung anfallen, realistisch ein. Dabei setzen sich die Sanierungskosten je nach Umfang wie folgt zusammen:

  • Kosten für die geplanten Maßnahmen,
  • Kosten für Architekten, Fachingenieure, Energieberater sowie
  • Gebühren für Genehmigungen bei den Behörden.

Stellen Sie sich die Frage, ob Sie diese Kosten tragen können: Prüfen Sie, welches Eigenkapital Ihnen derzeit zur Verfügung steht und welche zusätzlichen monatlichen Belastungen Sie für die Tilgung eines Kredites auf Dauer tragen können. Informieren Sie sich, welche Finanzierungen Ihnen noch zur Verfügung stehen, wie z. B. ein Bausparvertrag oder Förderungen. Für Sanierungsvorhaben gibt es eine Reihe an staatlicher, regionaler und kommunaler Fördermittel. Zusätzlich sollten Sie einen finanziellen Puffer für Unvorhersehbares einplanen.

Gut zu wissen: Für Förderungen gelten oft bestimmte Voraussetzungen, daher sollten diese immer vor Beginn der Maßnahmen beantragt werden. Planen Sie eine energetische Sanierung, können Sie die dadurch entstehende Reduzierung der Nebenkosten von der Belastung abziehen.

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Schritt 5: Baugenehmigungen und Vorschriften

  • Je nach Vorhaben und Umfang Ihrer Sanierung ist eine Baugenehmigung notwendig, wie z. B. bei Anbauten und größeren Veränderungen der Gebäudehülle. Zuständig hierfür sind die unteren Baurechtsbehörden, bei denen Sie als Hauseigentümer allgemeine Informationen kostenfrei erhalten und Genehmigungen gegen Gebühren erteilt werden.
  • Ist Ihr Haus denkmalgeschützt, sollten Sie von Anfang an die Denkmalschutzbehörde in Ihre Sanierungspläne mit einbeziehen, da die Belange des Denkmalschutzes in einigen Fällen Vorrang gegenüber gesetzlichen Anforderungen haben.
  • Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen sind die Mindestanforderungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) einzuhalten. Informieren Sie sich, welche Sie bei Ihrem Vorhaben erfüllen müssen.

Gut zu wissen: Die richtigen Anlaufstellen sowie Informationen zu den Behörden in Ihrer Gemeinde, finden Sie auf den offiziellen Webseiten des Bodenseekreises sowie der Stadt Konstanz.

Schritt 6: Ausführungsplanung und zeitlicher Ablauf der Sanierung

Nun geht es an die Ausführungsplanung, diese dient als Grundlage für die Handwerker bei der Umsetzung. Dabei definieren Sie detailliert den Zeit- und Ablaufplan sowie die zu verwendenden Materialien, Oberflächen, Techniken und die Qualität Ihres Sanierungsvorhabens.

Überlegen Sie sich, wie die Maßnahmen umgesetzt werden sollen: Wollen Sie in einem Zug oder doch lieber in mehreren Bauabschnitten sanieren? Überlegen Sie sich auch, welche der Leistungen Sie in Eigenleistung erbringen können. Beachten Sie bei der Erstellung des Ablaufplanes, dass die Sanierungsarbeiten aufeinander aufbauen. Die Arbeiten sollten von außen nach innen abgearbeitet werden. Also zuerst die Außenarbeiten, wie Arbeiten am Dach, Fassadendämmung oder der Einbau von neuen Fenstern. Anschließend die Elektroinstallation, der Einbau einer neuen Heizungsanlage, die Sanitärarbeiten und erst zum Schluss der Innenausbau.

Schritt 7: Angebote einholen und Aufträge vergeben

Die Maßnahmen wurden detailliert geplant und die Materialien festgelegt, jetzt können die Angebote angefragt werden. Holen Sie sich für jede geplante Maßnahme mehrere Vergleichsangebote ein, da die Angebotssummen teilweise erheblich variieren.

Um die eingeholten Angebote vergleichen zu können, benötigen Sie eine Leistungsbeschreibung. In dieser sollten Sie so detailliert wie möglich den Leistungsumfang nennen. Folgende Angaben sollte Ihre Leistungsbeschreibung beinhalten:

  • Angaben bezüglich der festgelegten Materialien, Oberflächen, Techniken, Ausführungen
  • die gewünschte Qualität
  • Angaben zur Baustelle
  • der Zeitpunkt an dem die Arbeiten durchgeführt werden sollen.

Je detaillierter die Leistungsbeschreibung ist, desto genauer können die Unternehmen die Kosten realistisch kalkulieren und Sie die Angebote miteinander vergleichen. Bevor Sie einen Handwerker beauftragen, lassen Sie sich von diesen Referenzen benennen und zeigen. Besichtigen Sie gemeinsam bereits ausgeführte Projekte und befragen Sie die Bauherren nach ihrer Zufriedenheit. Haben Sie sich entschieden, dann schließen Sie mit jedem Handwerker einen Bauvertrag ab. Dieser sollte den Leistungsumfang, den festgelegten Ablauf bzw. Termine, Zahlungsbedingungen sowie die Gewährleistungen umfassen.

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Schritt 8: Bauüberwachung und Abnahme

Nachdem die Angebote eingeholt und die Aufträge vergeben wurden, können die Bauarbeiten beginnen. Sie als Hausbesitzer sind Ansprechpartner und für die Koordination der Gewerke zuständig, daher sollten Sie regelmäßig die Arbeiten der Handwerker überprüfen. Bei größeren Maßnahmen ist es ratsam einen Bauleiter zu beauftragen, der für Sie die Ausführungen der Arbeiten und die Qualität der Sanierung überwacht.

Sind alle Arbeiten erledigt, vereinbaren Sie zur Abnahme der Sanierungsarbeiten zusammen mit den Gewerken eine Schlussbegehung. Diese dient dazu, mögliche Mängel zu identifizieren, zu protokollieren und die Behebung durch den Handwerker festzulegen. Wurden die Mängel wie besprochen behoben, können Sie als Hausbesitzer die offizielle Abnahme bestätigen und erkennen somit die Handwerkerleistung als vollständig erbracht an. Mit dieser Bestätigung dürfen die Betriebe Ihnen nun ihre Schlussrechnung stellen.

Schritt 9: Einweisung in die neue Technik

Lassen Sie sich nach der Abnahme Ihrer Sanierungsmaßnahmen von dem jeweiligen Handwerker genau erklären, wie die einzelnen neu eingebauten Techniken funktionieren, wo Sie welche Informationen abrufen können und wo Fehlermeldungen angezeigt werden. Zudem sollten Sie sich darüber informieren, ob Sie eine Versicherung oder einen Wartungsvertrag benötigen. Damit Sie sich nachträgliche Folgekosten durch Rückfragen oder erneute Termine ersparen, nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Einweisung in die Technik.

Schritt 10: Wartung und Pflege

Erstellen Sie eine Liste, in der Sie alle Geräte und Bauteile auflisten, die gewartet und gepflegt werden müssen. Dabei notieren Sie, was genau kontrolliert werden muss und in welchen Intervallen Sie diese notwendigen Wartungen vornehmen sollten. Notieren Sie zusätzlich auch die Inspektionen durch Fachbetriebe sowie die durch einen Wartungsvertrag abgeschlossenen Leistungen und Inspektionen.

Gut zu wissen: Durch regelmäßige Wartungen und schnelle Reparaturen von kleineren Schäden sorgen Sie dafür, dass sich Ihre Investitionen in die Sanierungsmaßnahmen lohnt und Sie lange Freude daran haben.

Stand: März 2022

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