Immobilien modernisieren & sanieren

So planen Sie Ihr Sanierungsprojekt

Unsere Übersicht zur Sanierung hilft Ihnen bei Ihrem Sanierungsvorhaben. Sie ist wie ein Leitfaden aufgebaut und führt Sie Schritt für Schritt durch die einzelnen Projektphasen. Von der Analyse und Beratung über die Finanzierung und Planung bis zur Umsetzung und Fertigstellung Ihrer Sanierung.

Schritt 1: Analyse und Beratung

Zuallererst sollte der Zustand Ihres Hauses analysiert und beurteilt werden, um dann die
Sanierungsmaßnahmen bestimmen zu können. Je nachdem, wie sanierungsbedürftig Ihre Immobilie ist, sollten Sie sich Unterstützung bei den jeweiligen Experten holen. Möchten Sie energetisch sanieren, also die Energieeffizienz Ihres Hauses verbessern, dann sollten Sie einen Energieberater zu Rate ziehen. Dieser analysiert den aktuellen Energiebedarf Ihres Hauses, indem er die energetische Qualität der Gebäudehülle und der Heizungsanlage überprüft.

Gut zu wissen: Energieberatungen für Eigentümer werden großzügig gefördert.

Für größere Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen am Haus sollten Sie einen Bau-
sachverständigen hinzuziehen. Dieser erstellt Ihnen ein Gutachten zu Ihrem Haus das als Basis zur Planung der Sanierungsmaßnahmen dient.

Diese Unterlagen sollten Sie bei der Energieberatung dabeihaben:

  • Baupläne (Grundrisse, Ansichten, Schnitte)

  • Gebäudeangaben (Baujahr, Gebäudetyp, beheizte Nutzflächen)

  • Baubeschreibung (Aufbau der Decken, Wände, Fenster usw.)

  • Verbrauchsabrechnung der letzten 3 Jahre (Strom, Heizenergie, Wasser)

  • Herstellerunterlagen zur Heiztechnik und Warmwasseraufbereitung

  • Schornsteinfegerprotokoll

  • Unterlagen zu bereits durchgeführten Maßnahmen

Schritt 2: Ganzheitliches Konzept

Auf Grundlage der Analyse und Beratung sollten Sie sich ein ganzheitliches und nachhaltiges Sanierungskonzept überlegen. Welche Maßnahmen lassen sich gut miteinander kombinieren? Möchten Sie sich einen Traum erfüllen, wie z. B. eine eigene Sauna oder ein neues Wohlfühlbad? Denken Sie auch schon an später und bauen Sie Ihr Haus altersgerecht um. Nach Möglichkeit sollten Sie nicht alle Maßnahmen nach und nach abarbeiten, sondern die Gelegenheit nutzen und ein ganzheitliches Projekt daraus machen. Damit sparen Sie sich viel Zeit, Geld und Nerven.

Schritt 3: Professionell planen und umsetzen

Nun geht es an die Planung und Umsetzung der zuvor festgelegten Maßnahmen. Je nach
geplanten Umfang Ihrer Sanierung sind verschiedene Experten erforderlich. Dazu zählen Architekten, Fachingenieure, Handwerker, Schornsteinfeger und ggf. Zustimmung der zuständigen Behörden. Informieren Sie sich, wer für was zuständig ist und wen Sie zu welchem Zeitpunkt hinzuziehen müssen. Überlegen Sie auch welche Arbeiten Sie in Eigenleistung erbringen können, um so Geld zu sparen. Zusätzlich sollten Sie sich in diesem Schritt über Baumaterialien und Techniken informieren.

Dabei sollten Sie sich folgende Fragen stellen:

  • Welche Materialien und Techniken möchten Sie verwenden?

  • Was ist der neuste Stand der Technik?

  • Welche Möglichkeiten oder Varianten gibt es?

  • Welche Vorschriften bzw. Nachrüstungspflichten sind zu beachten?

  • Welche Kosten haben die unterschiedlichen Varianten und wann amortisiert sich die Investition in die Sanierung?

Schritt 4: Finanzierung und Förderungen

Schätzen Sie die Kosten, die voraussichtlich für die Sanierung anfallen, realistisch ein. Dabei setzen sich die Sanierungskosten je nach Umfang wie folgt zusammen: Kosten für die geplanten Maßnahmen, Kosten für Architekten, Fachingenieure, Energieberater sowie Gebühren für Genehmigungen bei den Behörden. Stellen Sie sich die Frage, ob Sie diese Kosten tragen können, indem Sie prüfen welches Eigenkapital Ihnen derzeit zur Verfügung steht und welche zusätzlichen monatlichen Belastungen Sie für die Tilgung eines Kredites auf Dauer tragen können. Informieren Sie sich, welche Finanzierungen Ihnen noch zur Verfügung stehen, wie z. B. ein Bausparvertrag oder Förderungen. Für Sanierungsvorhaben gibt es eine Reihe an staatlicher, regionaler und kommunaler Fördermittel. Zusätzlich sollten Sie einen finanziellen Puffer für Unvorhersehbares einplanen.

Gut zu wissen: Für Förderungen gelten oft bestimmte Voraussetzungen, daher sollten diese immer vor Beginn der Maßnahmen beantragt werden. Planen Sie energetische Sanierungsmaßnahmen, können Sie die dadurch entstehenden Reduzierungen der Nebenkosten von der Belastung abziehen.

Schritt 5: Baugenehmigungen und Vorschriften

  • Je nach Vorhaben und Umfang Ihrer Sanierung ist eine Baugenehmigung notwendig, wie
    z. B. bei Anbauten und größeren Veränderungen der Gebäudehülle. Zuständig hierfür
    sind die unteren Baurechtsbehörden, bei denen Sie als Hauseigentümer allgemeine Informationen kostenfrei erhalten und Genehmigungen gegen Gebühren erteilt werden.

  • Ist Ihr Haus denkmalgeschützt sollten Sie von Anfang an die Denkmalschutzbehörde in
    Ihre Sanierungspläne miteinbeziehen, da die Belange des Denkmalschutzes in einigen
    Fällen Vorrang gegenüber gesetzlichen Anforderungen haben.

  • Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen sind die Mindestanforderungen der Energie-
    einsparverordnung (EnEV) einzuhalten. Informieren Sie sich, welche Sie bei Ihrem Vor-
    haben erfüllen müssen.

Schritt 6: Ausführungsplanung und zeitlicher Ablauf

Nun geht es an die Ausführungsplanung, diese dient als Grundlage für die Handwerker bei der Umsetzung. Dabei definieren Sie detailliert den Zeit- und Ablaufplan sowie die zu verwendenden Materialien, Oberflächen, Techniken und die Qualität Ihres Sanierungsvorhabens. Überlegen Sie sich, wie die Maßnahmen umgesetzt werden sollen, in einem Zug oder doch lieber in mehreren Bauabschnitten. Überlegen Sie sich auch welche der Leistungen Sie in Eigenleistung erbringen können. Beachten Sie bei der Erstellung des Ablaufplanes, dass die Sanierungsarbeiten aufeinander aufbauen. Die Arbeiten sollten von außen nach innen abgearbeitet werden. Also zuerst die Außenarbeiten, wie Arbeiten am Dach, Fassadendämmung oder Fensteraustausch. Anschließend die Elektroinstallation, Heizung, Sanitär und zum Schluss der Innenausbau.

Schritt 7: Angebote einholen und Aufträge vergeben

Die Maßnahmen wurden detailliert geplant und die Materialien festgelegt, jetzt können die Angebote angefragt werden. Holen Sie sich für jede geplante Maßnahme mehrere Vergleichsangebote ein, da die Angebotssummen teilweise erheblich variieren. Um die eingeholten Angebote vergleichen zu können, benötigen Sie eine Leistungsbeschreibung. In dieser sollten Sie so detailliert wie möglich den Leistungsumfang beschreiben. Also die Entscheidungen bezüglich der festgelegten Materialien, Oberflächen, Techniken, Ausführungen, Qualität, sowie Angaben zur Baustelle und zu welchem Zeitpunkt die Arbeiten durchgeführt werden sollen. Je detaillierter die Leistungsbeschreibung ist, desto genauer können die Unternehmen die Kosten realistisch kalkulieren und Sie die Angebote miteinander vergleichen. Bevor Sie einen Handwerker beauftragen, lassen Sie sich von diesen Referenzen benennen und zeigen. Besichtigen Sie gemeinsam bereits ausgeführte Projekte und befragen Sie die Bauherren nach ihrer Zufriedenheit. Haben Sie sich entschieden, dann schließen Sie mit jedem Handwerker einen Bauvertrag ab. Dieser sollte den Leistungsumfang, festgelegter Ablauf bzw. Termine, Zahlungsbedingungen sowie die Gewährleistungen umfassen.

Schritt 8: Bauüberwachung und Abnahme

Nachdem die Angebote eingeholt und die Aufträge vergeben wurden, können die Bauarbeiten beginnen. Sie als Hausbesitzer sind Ansprechpartner und für die Koordination der Gewerke zuständig, daher sollten Sie regelmäßig die Arbeiten der Handwerker überprüfen. Bei größeren Maßnahmen ist es ratsam einen Bauleiter zu beauftragen, der für Sie die Ausführungen der Arbeiten und die Qualität der Sanierung überwacht.

Sind alle Arbeiten erledigt, vereinbaren Sie zur Abnahme der Sanierungsarbeiten zusammen mit den Gewerken eine Schlussbegehung. Diese dient dazu mögliche Mängel zu identifizieren, zu protokollieren und die Behebung durch den Handwerker festzulegen. Wurden die Mängel wie besprochen behoben, können Sie als Hausbesitzer die offizielle Abnahme bestätigen und erkennen somit die Handwerkerleistung als vollständig erbracht an. Mit dieser Bestätigung dürfen die Betriebe Ihnen nun ihre Schlussrechnung stellen.

Schritt 9: Einweisung in neue Technik

Lassen Sie sich nach der Abnahme Ihrer Sanierungsmaßnahmen von dem jeweiligen Handwerker genau erklären, wie die einzelnen neu eingebauten Techniken funktionieren, wo Sie welche Informationen abrufen können und wo Fehlermeldungen angezeigt werden. Zudem sollten Sie sich darüber informieren, ob Sie eine Versicherung oder einen Wartungsvertrag benötigen. Damit Sie sich nachträgliche Folgekosten durch Rückfragen oder erneute Termine ersparen, nehmen Sie sich ausreichend Zeit für die Einweisung in die Technik.

Schritt 10: Wartung und Pflege

Erstellen Sie eine Liste, in der Sie alle Geräte und Bauteile auflisten, die gewartet und gepflegt werden müssen. Dabei notieren Sie was genau kontrolliert werden muss und in welchen Intervallen Sie diese vornehmen sollten. Notieren Sie zusätzlich auch die Inspektionen durch Fachbetriebe sowie die durch einen Wartungsvertrag abgeschlossenen Leistungen und Inspektionen.

Gut zu wissen: Durch regelmäßige Wartungen und schnelle Reparaturen von kleineren Schäden sorgen Sie dafür, dass sich Ihre Investition in die Sanierungsmaßnahmen lohnt und Sie lange Freude daran haben.

Stand: April 2021

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