Immobilie kaufen

Ein altes Haus kaufen: das sollten Sie beachten

Gerade alte Häuser haben oftmals einen besonderen Charme und überzeugen durch niedrigere Kaufpreise als Neubauten. Damit Ihr Traum vom Eigenheim aber nicht zur Kostenfalle wird, haben wir Ihnen eine Reihe von Informationen rund um den Immobilienkauf, Fördergelder und Finanzierungsmöglichkeiten zusammengestellt.

Ein altes Haus kaufen: die Vor- und Nachteile

Sie wollen ein altes Haus kaufen? Dann sollten Sie sich im Vorfeld Gedanken über die Vor- und Nachteile machen und vor allem den Kostenfaktor hinterfragen.

Vorteile: das spricht für den Kauf eines alten Hauses

  • Kostenersparnis: Der Kaufpreis eines alten Hauses liegt in der Regel unter den Preisen, die für Neubauten oder bereits modernisierte Gebäude aufgerufen werden.
  • Zeitersparnis: Bestandsimmobilien sind in der Regel schneller bezugsfertig, Sie sparen die Zeit für lange Planungs- und Bauphasen.
  • Besonderer Charme: Alte Häuser sind besonders in den Innenräumen oft noch individuell geplant und stehen einzeln auf größeren Grundstücken. Selbst in Städten sind sie oftmals noch von größeren Gärten mit entsprechenden Baumbestand umgeben.
  • Nachhaltigkeit: Altbauten zu kaufen und ggf. zu modernisieren ist nachhaltiger als ein Neubau.
  • Fördergelder: Für die energetische Sanierung von Bestandsimmobilien können Sie auf Fördergelder von Bund und Ländern zurückgreifen.

Nachteile: was spricht gegen den Kauf einer älteren Immobilie?

  • Versteckte Kosten: Bestandsimmobilien müssen oft kostenintensiv modernisiert oder sogar saniert werden.
  • Baumängel und Altlasten: Gerade bei Altbauten kommt es nach dem Kauf oft zu unerwarteten Problemen, die auf den ersten Blick nicht ersichtlich waren.
  • Handlungsspielraum: Wenn Sie eine Bestandsimmobilie modernisieren oder sanieren wollen, sind Sie immer an bestimmte bauliche Gegebenheiten gebunden.

So vermeiden Sie böse Überraschungen beim Hauskauf

Um beim Kauf eines alten Hauses in keine Kostenfalle zu tappen, sollten Sie im Vorfeld wichtige Fragen klären. Für eine zuverlässige Einschätzung des Kostenfaktors sollten Sie dazu immer Sachverständige aus dem Bau- und Finanzbereich zu Rate ziehen.

Das Budget: Wie viel Eigenheim kann ich mir leisten?

Um den Traum der eigenen vier Wände realisieren zu können, müssen Sie Ihre finanzielle Situation realistisch einschätzen. Der Kauf einer Immobilie muss daher gut geplant und durchdacht sein, gerade wenn Sie in Zeiten von niedrigen Zinsen, günstigen Krediten und zahlreichen Fördermöglichkeiten investieren möchten. Nehmen Sie sich Zeit bei der Berechnung Ihres Budgets. Mit unserem Kaufbudgetrechner können Sie selbst rechnen, wie viel Ihre Traumimmobilie kosten darf.

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Welche Immobilie passt zu mir? Diese Fragen sollten Sie vor einem Kauf beantworten

Wenn eine Immobilie Ihr Interesse geweckt hat, sollten Sie noch vor den konkreteren Verhandlungen eine Reihe von Fragen beantworten, damit Sie den konkreten Wert des Hauses sowie das Budget für mögliche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen realistisch schätzen können. Unsere Tipps:

  • Hausbesichtigung: „Gekauft wie gesehen“ – ziehen Sie einen Experten oder Gutachter hinzu.
  • Lage und Nachbarschaft: passt das Umfeld zu mir?
  • Energieeffizienz: liegt ein Energieausweis vor?
  • Altlasten: bestehen Einträge im Grundbuch?
  • Sanierungs- und Modernisierungspotenzial: was ist möglich?

Die Hausbesichtigung: vertrauen Sie auf Experten

Für den Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung gilt: „Gekauft wie gesehen“. Deshalb ist es bei der Besichtigung wichtig, dass Sie sich alles genau anschauen und aufschreiben. Beim Erwerb einer älteren Immobilie kann es durchaus sinnvoll sein, dass Sie einen Experten oder einen Gutachter hinzuziehen, der den Zustand der Immobilie und deren Bausubstanz beurteilen kann. Anstehende Sanierungs- und/oder Modernisierungsarbeiten können Sie dadurch besser planen und haben eine Übersicht über die finanziellen Herausforderungen, die noch auf Sie zukommen. So werden Sie später nicht von versteckten Kosten überrascht und wissen auf was Sie sich beim Kauf der Immobilie einlassen.

Tipp: Erkennt der Sachverständige etwaige Mängel an der Immobilie, können Sie den Wert zur Behebung dieser notwendigen Modernisierungen bereits in die Kaufverhandlungen einfließen lassen.

Lage und Nachbarschaft: passt das Umfeld zu mir?

Neben dem Zustand des Hauses bleibt die Lage eines der wichtigsten Kriterien beim Hauskauf. Denn sie entscheidet wesentlich über den Wert des Objekts und so auch über den späteren Wiederverkaufswert. Neben der geografischen Lage ist es natürlich von Bedeutung, ob Sie sich vorstellen können, in dieser Umgebung und Nachbarschaft zu wohnen. Darüber hinaus haben wir Ihnen einige Fragen zusammengestellt, die Ihnen dabei helfen, die richtige Entscheidung zu treffen:

  • Können Sie sich vorstellen, in einem Haus in dieser Nachbarschaft zu wohnen?
  • Wie wirken die direkten Nachbarn? Sind sie in einer ähnlichen Lebenssituation (Familie, Rentner usw.)?
  • Wie viel Verkehrslärm ist im Haus und im Garten, falls vorhanden, zu hören?
  • Wie sehen die Einkaufsmöglichkeiten vor Ort aus?
  • Gibt es eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr? Sind Bushaltestellen, der Bahnhof etc. mit dem Fahrrad bzw. in Laufweite zum Haus zu erreichen?
  • Wenn Sie ein E-Auto fahren: Haben Sie Ladesäulen in der unmittelbaren Umgebung zum Haus?
  • Gibt es, bei Bedarf, schnelles Internet im Ort?
  • Wie sehen die Betreuungsmöglichkeiten (Kita, Schulen) für Ihre Kinder aus?
  • Sind in unmittelbarer Nähe in den nächsten Jahren Großprojekte, neue Straßen oder große Neubauten geplant?

Tipp: Wenn Sie wissen, welche Kriterien für die Lage Ihrer Immobilie wichtig sind, schreiben Sie diese am besten auf. So können Sie schnell sehen, ob der Standort des Hauses zu Ihren Bedürfnissen passt.

Energieausweis: wie ist die Energiebilanz eines Altbaus?

Mit Hilfe des Energieausweises können Sie auf Anhieb sehen, wie die Energiebilanz der Immobilie ist und mit welchen Energiekosten Sie rechnen müssen. Sollten Sie sich unsicher sein, könnte es durchaus Sinn machen, einen Energieberater hinzuziehen, der Ihnen die Schwachstellen der Immobilie aufzeigt und Lösungsmöglichkeiten anbietet. Gerade bei den aktuell stark ansteigenden Energiepreisen sollten Sie sowohl die einmaligen Investitionskosten (für bspw. eine neue Heizungsanlage oder neue Fenster) als auch die laufenden Nebenkosten möglichst genau im Vorfeld berechnen.

Der Energieausweis funktioniert wie eine Ampel:

  • Steht der Pfeil im grünen Bereich, ist der Energieverbrauch gering.
  • Steht der Pfeil bei gelb oder rot gibt es viel Verbesserungspotenzial.

Hinweis: Der Verkäufer muss Ihnen spätestens bis zum Besichtigungstermin einen gültigen Energieausweis vorgelegt haben.

Welche Altlasten liegen vor?

Durch eine Einsicht im Grundbuch können Sie sehen, wer der Eigentümer des Grundstücks ist und auch ob noch möglicherweise Belastungen wie z. B. Grundschulden auf der Immobilie liegen. Des Weiteren sollten Sie prüfen, ob alle bisherigen Anbauten und Veränderungen ordnungsgemäß aufgelistet sind, denn als neuer Eigentümer sind Sie bei einer Kontrolle dafür haftbar.

Welche Um- oder Ausbaumöglichkeiten sind möglich?

Die ausgesuchte Immobilie gefällt Ihnen, Sie wollen aber direkt baulich etwas verändern? Gehen Sie deshalb vor dem Kauf zum Bauamt und erkundigen Sie sich nach den örtlichen Besonderheiten, da jedes Baugebiet seine eigenen Regeln hat. Bedenken Sie, dass es bei sehr alten Häusern bzw. Altbauten möglicherweise Auflagen zum Denkmalschutz gibt, die Sie in Ihren Planungen berücksichtigen müssen.

Planen Sie Kosten für Modernisierungen und Sanierungen mit ein

Beim Kauf eines Hauses fallen in der Regel immer kleinere bis große Modernisierungen an – kommen dann noch Baumängel hinzu, wird es gleich richtig teuer. Machen Sie sich bereits im Vorfeld einen genauen Finanzierungsplan für die gewünschten Veränderungen in Ihrem möglichen Eigenheim. Als Faustregel gilt: Je älter das Haus, desto mehr Geld brauchen Sie für die Modernisierung. Bei Gebäuden, die älter als 30 Jahre sind, ist das oft ein Drittel des Kaufpreises, bei Häusern aus den 50er Jahren rund 40 Prozent des Kaufpreises.

Klassische Modernisierungsmaßnahmen sind:

  • Renovieren und Streichen der Wohnräume
  • Sanierung alter Bäder, Austausch von Fließen
  • Austausch der Fenster für eine bessere Energieeffizienz
  • Austausch der Heizungsanlage
  • Dämmung des Daches
  • Erweiterung des Wohnraums, z. B. durch Ausbau des Dachgeschosses
  • Anpassungen am Grundriss

Tipp: Bevor Sie Modernisierungs- und Sanierungsmaßnahmen konkret planen und das Budget dafür berechnen, sollten Sie sich immer über mögliche Fördermöglichkeiten informieren. Bund und Länder unterstützen vor allem energetische Sanierungen in nicht unerheblichem Maße.

Häufige Fragen zum Kauf eines alten Hauses:

Nein. Deshalb finden sich in Kaufverträgen oft „Gekauft wie gesehen“-Formulierungen mit dem Zusatz, dass eine Gewährleistung ausgeschlossen ist. Dies ist rechtlich zulässig, eine Sachmängelhaftung ist in der Regel ausgeschlossen. Der Verkäufer haftet also nicht für (versteckte) Mängel, die beim Verkauf schon vorhanden waren und von denen er nichts wusste.

In einigen Fällen kann der Verkäufer dennoch haftbar gemacht werden. Diese treten ein, wenn:

  • der Verkäufer Mängel an der Immobilie absichtlich verschwiegen hat (z. B. bei Schimmelbefall, Asbestbefall)
  • die Vertragsparteien einen bestimmten Zustand der Immobilie im Vertrag festgelegt haben
  • der Verkäufer im Vertrag Garantien zur Beschaffenheit des Hauses gibt

Nein. Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre alt sind, müssen gegen neue, energieeffiziente Heizungsanlagen ausgetauscht werden. Achten Sie auch darauf, dass alte Kamin- und Kachelöfen, die vor dem 1. Januar 1995 in Betrieb genommen wurden, frist- und sachgerecht durch den vorherigen Eigentümer bis Ende 2020 modernisiert bzw. nachgerüstet wurden.

Die Sanierung eines denkmalgeschützten Hauses ist oft aufwendig und teuer. Sämtliche gewünschte Änderungen müssen Sie im Vorfeld mit den Behörden abstimmen und genehmigen lassen. Dazu sind die Betriebskosten sowie die anfallenden Kosten für die Pflege auch höher als für andere Häuser. Dafür benötigen denkmalgeschützte Häuser keinen Energieausweis.

Tipp: Nach Genehmigung der zuständigen Denkmalbehörde können viele Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen an denkmalgeschützten Häusern von der Steuer abgesetzt werden. Seien Sie dennoch besonders vorsichtig beim Kauf eines denkmalgeschützten Hauses und bauen Sie unbedingt auf Experten und Sachverständige bei der Kalkulation Ihres Budgets.


Stand: August 2022

Wie viel kostet ein altes Haus in der Bodenseeregion?

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