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Rückzahlung der Mietkaution: alles zu Regeln und Fristen

Eine Mietkaution dient dem Vermieter als Sicherheit. Bei vielen Mietverhältnissen treten am Ende Konflikte auf, vor allem wenn es um die Rückzahlung dieser Kaution geht. Doch was ist hier seitens des Vermieters erlaubt und was nicht? Wann bekommt man als Mieter seine Kaution zurück?

Der Vermieter ist zum Zurückzahlen der Kaution verpflichtet

Grundsätzlich ist der Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses dazu verpflichtet, die Kaution inklusive Zinsen zurückzuzahlen. Voraussetzung: alle Ansprüche an den Vermieter sind erfüllt. Zu den möglichen Ansprüchen zählen vereinbarte Schönheitsreparaturen, Kostendeckung für etwaige Schäden in der Wohnung oder offene Forderungen aus Mietzahlungen.

Problem hierbei: die Frist, innerhalb der die Kaution durch den Vermieter zurückgezahlt werden muss, ist gesetzlich nicht bestimmt. In der Praxis liegen die üblichen Zeiträume meist zwischen 3 und 6 Monaten.

So erhalten Sie Ihre Mietkaution zurück

Grundsätzlich gilt: der Vermieter muss die Mietkaution inkl. Zinsen nur in voller Höhe an den Mieter auszahlen, wenn keine Zahlungsforderungen mehr offen sind.

Aufforderung zur Rückgabe der Kaution

Sollten Sie Ihre Mietkaution nicht unaufgefordert durch Ihren Vermieter zurück erhalten, sollten Sie diese Rückzahlung schriftlich einfordern.
Zur Aufforderung der Rückzahlung können Sie sich einen „Musterbrief für Rückforderung“ im Internet herunterladen. Darin sollten folgende Themen unbedingt aufgegriffen werden:

  • Beendigung des Mietverhältnisses (Datum)
  • ordnungsgemäße Übergabe der Wohnung (Datum) mit einem Hinweis auf das Wohnungsübergabeprotokoll
  • Höhe der Mietkaution
  • eine Aufforderung die Kaution zu einem bestimmten Datum (Angabe einer konkreten Frist) auszuzahlen
  • einen Hinweis, ansonsten einen Anwalt mit der Durchsetzung der Forderung zu beauftragen.

Gut zu wissen: In unserem ImmoGuide stellen wir Ihnen solch ein Musterbrief zur Rückforderung der Mietkaution bereit. Der ImmoGuide bietet Ihnen, neben diesem Musterbrief, auch weitere Musterbriefe und Checklisten zu unterschiedlichen Themen an.

So erhalten Sie die Zahlung Ihrer Kaution

Die Mietkaution inkl. Zinsen kann anschließend auf drei Arten an den Mieter ausgezahlt werden:

  1. Überweisung auf ein Konto: Der Vermieter muss den Kautionsbeitrag mit entsprechender Verzinsung auf ein Sparbuch oder Tagesgeldkonto legen.
  2. Auszahlung in bar inkl. einer schriftlichen Bestätigung.
  3. Bürgschaft durch einen Angehörigen des Mieters mit einer entsprechenden Bonität oder eine Bankbürgschaft.

Einbehaltung eines Teils der Mietkaution

Oftmals behalten Vermieter einen Teil der Kaution ein, bis ausstehende Nebenkostenabrechnungen verrechnet wurden. Denn hier könnte es sein, dass die Betriebskosten höher ausfallen und der Mieter nachzahlen muss. Dabei sollte aber nicht die gesamte Kaution einbehalten werden, sondern nur der Teil für die möglichen zusätzlichen Kosten. Spätestens nach 12 Monaten wird die Abrechnung der Betriebskosten fällig und der Vermieter sollte die Kaution zurückzahlen. Da bei einer Mietkaution eine Verjährungsfrist von drei Jahren besteht, empfehlen wir Ihnen nicht länger als ein Jahr zu warten, bis Sie Ihre Mietkaution zurückfordern. Auch wenn es mühsam ist: ein regelmäßiges Nachhaken bei Ihrem Vermieter ist in diesem Fall unabdingbar. Gerne können Sie auch bereits nach drei Monaten eine erste Forderung stellen, zumindest für einen Teil der hinterlegten Kaution.

Verrechnung offener Kosten mit der Kaution

Falls ein Vermieter die Kaution einbehält, weil der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist, muss er den Mieter schriftlich auffordern, die Mängel zu beheben. Erst wenn der Mieter daraufhin nicht reagiert, kann der Vermieter die entstandenen Kosten mit der Kaution verrechnen. Darunter fallen 5 Bereiche, die der Vermieter als Ansprüche geltend machen kann:

  1. Verzögerte Wohnungsübergabe: Anspruch auf Entschädigung für die Vorenthaltung, die entsteht, wenn der Mieter die Mietwohnung verspätet übergibt.
  2. Mietzahlungsrückstand: Der Vermieter kann während der Mietdauer entstandene Mietzahlungsrückstände mit der hinterlegten Kaution verrechnen.
  3. Renovierungskosten: Hat der Mieter während der Mietdauer Renovierungen vorgenommen oder Umbauten nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zurück gebaut, kann der Vermieter von einer Einbehaltung der Kaution Gebrauch machen.
  4. Beschädigung der Wohnung oder mangelhafte Schönheitsreparaturen: Dabei ist die Unterscheidung zwischen verursachten Schäden an der Mietwohnung und Schönheitsschäden ausschlaggebend.
    Schönheitsschäden sind Schäden, die durch die normale Nutzung der Mietsache entstehen und die mit sogenannten Schönheitsreparaturen beseitigt werden können. Darunter fällt zum Beispiel verblasste Farbe an der Wand oder das Ausbessern abgenutzter Fugen.
    Alle anderen entstandenen Schäden, die nicht durch eine alltägliche Nutzung erklärbar sind, fallen unter Schäden an der Mietwohnung. Beispiele hierfür sind beschädigte Böden durch heruntergefallene Gegenstände, Schimmel an Wänden und Decken durch mangelnde Lüftung der Räume oder verstopfte Rohre durch die unsachgemäße Entsorgung von Essensresten etc.
  5. Nebenkostennachzahlungen: Der Vermieter kann einen Teil der Mietkaution einbehalten, wenn noch Nebenkostennachzahlungen nach der Abrechnung der Nebenkosten offen sind.

Tritt einer der fünf Fälle ein, ist der Vermieter dazu berechtigt, die Kaution bzw. den für die Aufbringung des Schadens benötigten Anteil, vorerst einzubehalten. Dabei muss er dem Mieter transparent machen, in welcher Höhe welche Kosten angefallen sind und diese auch mit Rechnungen belegen.

Das Wohnungsübergabeprotokoll

Hilfreich ist ein Wohnungsübergabeprotokoll, welches bestenfalls sowohl beim Einzug als auch beim Auszug aus einem Mietobjekt zum Einsatz kommt: Dieses Protokoll enthält Punkte wie: Daten des Vermieters und Mieters, Mängel in der Wohnung und Zählerstände. Ist das Wohnungsübergabeprotokoll unterschrieben, kann der Vermieter keine anderen Mängel, die in diesem nicht aufgenommen sind, geltend machen. Ist kein solches Protokoll vorhanden, steht dem Vermieter eine Prüfungs- und Überlegungsfrist zu, in welcher er mögliche, nicht sofort sichtbare Mängel, feststellen und deren Umfang ausmachen kann.

Die Mietkaution sichert den Vermieter ab

In erster Linie dient die Mietkaution als Versicherung für den Vermieter gegen Mietzahlungsausfälle des Mieters. Was aber nicht erlaubt ist: nach der Kündigung des Mietverhältnisses, die Miete "abzuwohnen" und mit der Kaution zu verrechnen. Der Mieter hat erst nach dem Ende des Mietvertrags einen Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution.

Die Zahlung Ihrer Kaution ist noch nicht eingegangen? Bleiben Sie am Ball!

Abschließend ist festzuhalten: Wenn Sie die Wohnung ordnungsgemäß übergeben haben und keine offenen Forderungen mehr bestehen, sollte der Vermieter innerhalb von 3 bis 6 Monaten, spätestens nach 12 Monaten die Kaution zurückgeben und somit eine angemessene, wenn auch nicht gesetzlich geregelte, Frist einzuhalten. Es lohnt sich auf jeden Fall, bei Verzögerungen der Mietkautions-Rückzahlung mehrmals aktiv beim Vermieter nachzuhaken und Verzögerungen nicht als Verständlichkeit hinzunehmen. Es gilt die Devise: Bleiben Sie aktiv! Denn es gibt eine 3-jährige Verjährungsfrist für Ihren Anspruch auf Rückzahlung der Mietkaution. Ist die Frist verstrichen, ohne dass nachgewiesen werden kann, dass Sie nachweislich etwas dagegen unternommen haben, ist das Geld weg – auch wenn Sie sich aktiv nichts haben zu Schulden kommen lassen.

FAQ – Häufige Fragen

Der Zeitraum zur Rückzahlung der Mietkaution ist nicht gesetzlich festgelegt. In der Praxis liegt er zwischen 3 und 6 Monaten. Wird dieser Richtwert überschritten, ist der Vermieter spätestens nach 12 Monaten (sobald die Betriebskostenabrechnung fällig ist) dazu verpflichtet, die Mietkaution zurückzuzahlen und hat dann keinen zeitlichen Verhandlungsspielraum mehr.

Es ist nicht rechtens, die Mietkaution erst an den Mieter auszuzahlen, wenn die nächste Nebenkostenabrechnung fällig ist. Allerdings steht es dem Vermieter zu, einen Teil der Mietkaution einzubehalten, wenn noch Nachzahlungen offen sind. Einen teilweisen Rückhalt der Mietkaution aufgrund von zu erwartenden Nachzahlungen hat der Vermieter genau zu begründen

Der Vermieter kann die vereinbarte Mietkaution nur anteilig an den Mieter zurückzuzahlen, falls noch offene Forderungen bestehen. Dazu gehören bspw. Abzüge für: Nebenkostenabrechnungen, offene Renovierungskosten, Mietzahlungsrückstände, Beschädigungen der Wohnung oder mangelhafte Schönheitsreparaturen. Auch eine verzögerte Wohnungsübergabe seitens des Mieters, bei der der Vermieter negative Auswirkungen bzgl. nachfolgenden Mietern davonträgt, gehört zu einem möglichen Abzugs-Szenario. Tritt einer dieser Fälle in Kraft, ist es dem Vermieter erlaubt, einen entsprechenden Anteil der Mietkaution einzubehalten. Allerdings muss dieses Vorgehen seitens des Vermieters ausführlich von diesem begründet und nachweislich belegt sein.

Die Mietkaution inkl. der Zinsen muss grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses und nach erfolgtem Auszug aus der Wohnung von dem Vermieter an den Mieter zurückgezahlt werden. Voraussetzung dafür ist, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter keine weiteren Ansprüche wie beispielsweise verursachte Schäden an der Mietwohnung oder Nebenkostennachzahlungen geltend gemacht hat.

Stand: Mai 2022

Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Eine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität dieses Artikels kann allerdings nicht übernommen werden. Wir empfehlen Ihnen deshalb zusätzlich eine individuelle rechtsanwaltliche Beratung aufzusuchen.

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