Immobilie vermieten

Kündigung durch den Vermieter: so beenden Sie ein Mietverhältnis korrekt

Keiner macht es gern, aber unter Umständen bleibt Vermietern keine andere Wahl: sie müssen einem Mieter kündigen. Wann eine Kündigung rechtmäßig ist, welche Rechte und Pflichten Sie als Vermieter haben und was Sie sonst noch beachten müssen, haben wir in diesem Artikel für Sie zusammengestellt.


Wann dürfen Vermieter einem Mieter kündigen?

Während Mieter den Mietvertrag mit dem Immobilieneigentümer ohne Angabe von Gründen kündigen können, ist es andersrum nicht ganz so einfach. Im Wesentlichen haben Vermieter vier Möglichkeiten, ein Mietverhältnis zu beenden:

  • Ordentliche Kündigung
  • Fristlose Kündigung
  • Kündigung im Rahmen des Sonderkündigungsrecht
  • Mietaufhebungsvertrag

Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses

Bei einer ordentlichen Kündigung handelt es sich um eine einseitige Aufkündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter im Rahmen der gesetzlichen Kündigungsfrist. Dies ist in Deutschland jedoch nur möglich, wenn ein berechtigtes Interesse für eine Kündigung seitens des Vermieters nachgewiesen werden kann.

Wann liegt ein berechtigtes Interesse zur Beendigung des Mietverhältnisses vor?

Auch wenn Sie Eigentümer einer Immobilie sind, können Sie Ihrem Mieter nur beim Vorliegen eines berechtigten Interesses unter Einhaltung der Kündigungsfrist kündigen. Das ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt und liegt bei folgenden Sachverhalten vor:

  • Vertragspflichtverletzungen (§ 573 BGB Abs. 2 Satz 1).
  • Eigenbedarfskündigung (§ 573 BGB Abs. 2 Satz 2).
  • Wirtschaftliche Verwertung (§ 573 BGB Abs. 2 Satz 3): der Vermieter beabsichtigt eine Veräußerung, eine grundlegende Sanierung oder einen Abriss.

Fristlose Kündigung eines Mietvertrages

Als Vermieter können Sie Ihren Mietern fristlos kündigen, wenn schwerwiegende Vertragsverletzungen vorliegen und nachgewiesen werden können. Sie müssen keine Kündigungsfrist einhalten. Davor sollten Sie Ihren Mieter aber mindestens einmal abgemahnt haben.

Folgende Gründe gelten als schwerwiegend und machen eine fristlose Kündigung ohne Einhaltung der Kündigungsfrist tragbar:

  • Der Mieter ist mit den Zahlungen mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand
  • Der Vermieter wurde durch den Mieter beleidigt oder körperlich angegriffen
  • Es liegen schwere Verstöße gegen die Hausordnung und den Hausfrieden vor
  • Absichtliche Sachbeschädigungen oder grob fahrlässiges Verhalten
  • Unerlaubte Untervermietung oder Überlassung des Miethauses bzw. der Mietwohnung
  • Nicht abgesprochene Veränderungen an der Immobilie

In Einzelfällen: Sonderkündigungsrecht für Vermieter

Neben der ordentlichen Kündigung und der fristlosen Kündigung haben Sie als Vermieter auch ein Sonderkündigungsrecht. In besonderen Fällen können Sie eine Kündigung innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen ausstellen. Beispielsweise in diesen Fällen:

  • Die Mieter Ihrer Immobilie sind verstorben: das Sonderkündigungsrecht gilt dann gegenüber den Erben
  • Sie erwerben eine Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung
  • Sie als Vermieter leben gemeinsam mit Ihren Mietern in einer Immobilie. In diesem Fall verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.

Der Mietaufhebungsvertrag: Trennung im beidseitigen Einverständnis

Wenn beide Vertragsparteien mit einer Beendigung des Mietverhältnisses einverstanden sind, kann dieser mit einem Mietaufhebungsvertrag beendet werden. Darin kann auch der Zeitpunkt zum Ende des Mietverhältnisses individuell durch Vermieter und Mieter bestimmt werden.

Das Kündigungsschreiben: so kündigen Sie als Vermieter formal korrekt

Für die rechtmäßige Kündigung eines Mieters muss das Kündigungsschreiben formal korrekt und inhaltlich vollständig sein. Folgendes müssen Sie beachten:

  • Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, gem. § 568 BGB
  • Die Kündigung bedarf Ihrer eigenhändigen Unterschrift als kündigende Partei
  • Richten Sie die Kündigung an alle im Mietvertrag genannten Personen
  • Alle Eigentümer bzw. im Vertrag genannten Vermieter müssen das Kündigungsschreiben unterzeichnen
  • Unterzeichnet ein gesetzlicher Vormund, ein Anwalt oder Notar die Kündigung in Stellvertretung, muss eine Originalvollmacht beiliegen

Eine mündliche Vermieterkündigung via Telefon oder persönlichem Gespräch ist damit rechtlich nicht wirksam. Ebenso ungültig ist eine Kündigung per E-Mail, SMS, WhatsApp oder Fax, da die Vermieter-Unterschrift elektronisch getätigt wurde. Um Missverständnisse über den Erhalt der Kündigung oder der Einhaltung der Kündigungsfrist vorzubeugen, überstellen Sie die Kündigung am besten per Einschreiben.

Was im Kündigungsschreiben stehen sollte

Folgende Angaben sollten Sie in Ihrem Kündigungsschreiben aufführen:

  • Eigene Anschrift/Kontaktdaten und Anschrift des Mieters
  • Angabe zur Adresse der Mietwohnung inklusive Stockwerk
  • Zeitpunkt der Kündigung (genaues Datum)
  • Konkreter Kündigungsgrund
  • Hinweis für den Mieter auf sein Widerspruchsrecht und die gesetzliche Widerspruchsfrist, denn: ein Mieter hat das Recht sich auf die Sozialklausel zu berufen und auf die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu bestehen
  • Nennung des konkreten Datums, an welchem die Wohnung vollständig geräumt sein muss unter Beachtung der gesetzlichen Kündigungsfristen
  • Terminvorschlag für Abnahme und Übergabe der Wohnung inkl. allen Schlüsseln
  • Empfehlung: Widersprechen Sie am besten schon im Kündigungsschreiben einer stillschweigenden Verlängerung des Mietverhältnisses nach § 545 BGB

Offizieller Kündigungsgrund im Kündigungsschreiben

Wenn Sie Ihren Mietern kündigen wollen, sind Sie als Vermieter dazu verpflichtet, einen nachvollziehbaren Kündigungsgrund anzugeben. Achten Sie hier auf die Vollständigkeit Ihrer Argumente. Ein „Nachreichen“ von Gründen ist nur möglich, wenn diese nach der Kündigung entstanden sind.

Kündigen Sie aufgrund von Vertragsverletzungen, müssen Sie Ihren Mieter diesbezüglich vorher abgemahnt und eine angemessene Frist zur „Beseitigung“ gesetzt haben. Erst nach erfolgloser Abmahnung und nach Ablauf der Frist sind Sie zu einer Kündigung berechtigt.

Wichtig ist, dass Sie den Mieter über den Kündigungsgrund umfänglich in Kenntnis setzen.

Wie lauten die gesetzlichen Kündigungsfristen für Vermieter?

Die gesetzlichen Kündigungsfristen für unbefristete Mietverträge richten sich bei einer ordentlichen Kündigung nach der Mietdauer und betragen bei einer:

  • Mietdauer < 5 Jahren: 3 Monate
  • Mietdauer 5-8 Jahre: 6 Monate
  • Mietdauer > 8 Jahre: 9 Monate

Ihre Mieter müssen das Kündigungsschreiben bis zum dritten Werktag eines Kalendermonats erhalten haben, damit das Mietverhältnis mit dem Ende des übernächsten Monats endet (bei einer dreimonatigen Kündigungsfrist). Wird die Vermieterkündigung erst nach dem dritten Werktag zugestellt, verschiebt sich die Frist zum Auszug um einen vollen Monat.

Abweichende Kündigungsfristen
Sind sich beide Vertragsparteien einig, können im Mietvertrag von der gesetzlichen abweichenden Regelungen für die Kündigungsfrist getroffen werden. Diese aber immer nur im Sinne des Mieters! So können Sie längere Kündigungsfristen für Sie als Vermieter vereinbaren oder den Mieter früher aus dem „Vertrag entlassen“.

Kündigungsausschluss

Auch ein sogenannte Kündigungsausschluss kann unter Umständen Sinn machen. Dabei verpflichten sich eine oder beide Vertragsparteien dazu, frühestens nach einem definierten Zeitraum (max. vier Jahre) eine Kündigung geltend machen zu können. Eine außerordentliche sowie eine Sonderkündigung ist aber unter bestimmten Voraussetzungen dennoch möglich.

Bitte beachten Sie als Vermieter unbedingt, dass Sie Ihren Mietern nur ordentlich kündigen können, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben.

Widerspruch gegen die Kündigung durch den Vermieter: jetzt kann es langwierig werden

Mieter können einer Kündigung durch den Vermieter widersprechen und sich auf die sogenannte Härte- und Sozialklausel berufen. Gemäß § 574 BGB kann er Ihrer Kündigung widersprechen, „wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist.“

Mögliche Gründe für einen solchen Härtefall sind unter anderem:

  • Schwere Krankheit, Invalidität oder Gebrechlichkeit
  • Hohes Alter
  • Schwangerschaft und Kinder
  • Schwierigkeiten beim Wechsel des Kindergartens oder der Schule
  • Niedriges Einkommen
  • Bevorstehender Schulabschluss oder Examen
  • Schwierigkeiten eine neue Wohnung oder ein neues Haus zu finden

Kommt es zu keiner außergerichtlichen Einigung, wägen Richter letzten Endes die Schwere der Härtegründe gegen den berechtigten Kündigungsgrund des Vermieters ab.

Häufige Fragen

Die meisten Mietverträge sind unbefristet – wenn keine der beiden Vertragsparteien den Mietvertrag kündigt, können Mieterinnen und Mieter somit auf unbestimmte Zeit in der Wohnung oder dem Haus wohnen. Für Mieter ist es nach dem deutschen Mietrecht relativ unkompliziert möglich, ein Mieterverhältnis zu kündigen. Anders sieht es für eine Kündigung durch den Vermieter aus: „Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.“ (§ 573 BGB)

Mietverträge können auch zeitlich befristet abgeschlossen werden. Jedoch ist dies nur möglich, wenn ein Grund für die zeitliche Befristung im Mietvertrag angegeben wird (z. B. wegen Eigenbedarf, Sanierung- oder Abrissmaßnahmen). Eine Kündigung solcher Zeitmietverträge ist für beide Vertragsparteien nur in Ausnahmefällen möglich.

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrages verpflichtet sich ein Mieter, pünktlich die Miete zu bezahlen und die Wohnung nur zu den festgelegten Zwecken zu nutzen. Hält er die vereinbarten Vertragsbestandteile nicht ein, haben Vermieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen. Je nach Schwere der Vertragsverletzung, können sowohl eine ordentliche als auch eine fristlose Kündigung rechtlich vertretbar sein.

Folgende Vertragsverletzungen können eine Kündigung rechtlich gültig machen:

  • Mietrückstände und ständig verspätete Mietzahlungen
  • Eine unerlaubte Untervermietung zu privaten oder gewerblichen Zwecken
  • Eine Überlassung oder Überbelegung der Wohnung an bzw. durch Dritte, die nicht mit dem Vermieter abgestimmt ist
  • Beleidigung und Drohungen gegen den Vermieter oder die Hausgemeinschaft
  • Verstöße gegen die Hausordnung

Was als Eigenbedarf gilt, ist in Deutschland klar geregelt. So darf ein Vermieter seinen Mietern kündigen, wenn er „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienanagehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“ (§ 573 BGB). Somit muss der Vermieter die Wohnung oder das Haus nach einer Kündigung nicht zwingend selbst nutzen, er kann sie auch an Angehörige vermieten, mit denen er bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert ist.

Weiter entfernte Verwandtschaftsbeziehungen können in Einzelfällen auch eine Eigenbedarfskündigung nach sich ziehen, eine enge Beziehung zum Vermieter muss aber nachgewiesen werden können. Für Zeitmietverträge gilt diese Regelung nicht, diese können nur durch eine fristlose Kündigung vor Ablauf des Mietzeitraums beendet werden. Um einer Kündigung durch Eigenbedarf vorzubeugen, kann eine solche im Mietvertrag auch ausgeschlossen werden.

Nein, Sie können Ihren Mietern nicht kündigen, wenn Sie Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten. Der Käufer Ihrer Immobilie tritt quasi Ihre Rechtsnachfolge an, für ihn gelten dann die gesetzlichen Bestimmungen. Wollen Sie Ihre Immobilie leerstehend verkaufen, sollten Sie Ihren Mietern bereits vor dem Verkauf kündigen.
In einigen Einzelfällen konnten Vermieter wirtschaftliche Interessen geltend machen, die eine Kündigung im Rahmen eines Immobilienverkaufs gerechtfertigt haben. Dem Vermieter müssen schwere finanzielle Nachteile entstehen oder er keine Käufer aufgrund der Vermietung finden. Beides muss bewiesen werden, wird streng geprüft und individuell bewertet.

Besser stehen die Chancen, wenn Sie planen, Ihre Immobilie nicht zu verkaufen, sondern zu sanieren oder abzureißen. Hier greifen Ihre Vermieterinteressen im Rahmen der wirtschaftlichen Verwertung eindeutiger.

Leider ziehen Mieter nach einer fristlosen Kündigung nicht immer aus. Wenn die Frist zum Auszug nicht eingehalten wird, müssen Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Wenn auch die zu keinem Ergebnis führt, kommt es im letzten Schritt zu einer Zwangsräumung.


Stand: März 2022

Dieser Artikel wurde nach bestem Wissen und Gewissen erstellt. Eine Haftung für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität dieses Artikels kann allerdings nicht übernommen werden. Dieser Artikel ersetzt keine Rechtsberatung. Wir empfehlen Ihnen deshalb zusätzlich eine individuelle rechtsanwaltliche Beratung aufzusuchen.

Weitere Artikel aus dem Immobilien-Magazin

Immobilien modernisieren & sanieren
Experteninterview: Energie(-einsparung)
Unser Experte informiert über passende Lösungen zur energetischen Sanierung.
Artikel lesen
Immobilien modernisieren & sanieren
Tipps für die energetische Sanierung
Alles Wichtige rund um die energetische Sanierung, lesen Sie in unserem Artikel.
Artikel lesen
Immobilienfinanzierung
Kredite für den Immobilienerwerb
Welche Kreditarten Ihnen beim Immobilienerwerb zur Verfügung stehen, erfahren Sie hier.
Artikel lesen